7 Reguły, których nauczyłem się po spłukaniu w inwestowaniu w nieruchomości

Poniżej znajduje się prawdziwa historia przekazana przez innego blogera.

Stworzenie długoterminowego bogactwa w inwestowaniu w nieruchomości polega na zrozumieniu zasad i nie zbankrutowaniu.

Kiedy miałem 24 lata, miałem siedem domów. Byłem all-inem w marzeniu o bogactwie nieruchomości i prowadzeniu Porsche Boxster. Wyciągałem prawie sześć cyfr rocznie z czynszów i pełnoetatowej pracy.

Dwa lata później byłem zepsuł się.

Dlatego mogę opowiedzieć historię Jeffa o lekcjach, których nauczył się inwestować w nieruchomości. Nauczył się bardzo szybko, że niektóre nieruchomości są zbyt piękne, aby mogły być prawdziwe.

Nadal wierzę całym sercem w moc nieruchomości jako długoterminowego generatora bogactwa.

Nie całkiem zbudowałem swoje imperium nieruchomości z powrotem do dawnej świetności, ale stworzyłem spójne źródło przepływów pieniężnych, które z czasem będą rosły.

Jeśli kiedykolwiek marzyłeś o rozpoczęciu inwestycji w nieruchomości, marząc o milionach w nieruchomościach, musisz unikać oszustw i mitów sprzedawanych przez sprzedawców infomarketowych.

Musisz zrozumieć siedem zasad dotyczących nieruchomości, które stworzą długotrwały dobrobyt.

Jak zacząłem w nieruchomości

Zacząłem jako agent nieruchomości komercyjnych podczas mojego trzeciego roku studiów.

Zawsze pociągały mnie historie o prawdziwych bogactwach od deweloperów, takich jak Sam Zell i Donald Trump. Bardzo podobał mi się pomysł wzięcia kawałka surowej ziemi lub budynku i przekształcenia go w kasę.

Sprzedaż nieruchomości komercyjnych to dopiero początek. Chciałem zostać deweloperem, inwestorem, właścicielem.

Rynek nieruchomości komercyjnych jeszcze się nie poprawił w 2002 r., Ale rynek mieszkaniowy rozwijał się dynamicznie. Zobaczyłem obietnicę szybkiego uznania i łatwych pieniędzy poprzez finansowanie i zdecydowałem się na zmianę.

Zacząłem kupować domy jednorodzinne z 10% w dół na pieniądze zaoszczędzone podczas służby w Korpusie Piechoty Morskiej i kiedy dostałem swoją pierwszą pracę w finansach przedsiębiorstw. Skoncentrowałem się na ...niedrogie dzielnice"Gdzie mogłem kupić zaniedbane nieruchomości za połowę ceny, którą musiałbym zapłacić w ładniejszych częściach miasta.

Doszedłem do wniosku, że nadal mogę uzyskać przyzwoite rynkowe czynsze na domach, które kosztują dziesięć lub dwadzieścia tysięcy mniej, więc zyski będą większe.

To byłoby w końcu moje pierwszy błąd.

Ale byłam głodna, więc zniszczyłam mój tyłek, naprawiając nieruchomości, refinansując pieniądze na lepszą wartość i wkładając pieniądze do innej nieruchomości.

Zamierzałem być bogaty.

Moje Imperium Nieruchomości zaczyna się kruszyć

W ciągu trzech lat zbudowałem aż sześć nieruchomości plus własny dom. W pewnym momencie oszacowałem swoje nieruchomości na nieco ponad pół miliona dolarów, z czego jedną piątą w kapitale.

Może nie byłem bogaty przez niektóre definicje, ale to nie było złe dla 24-latka po studiach.

Potem wszystko zaczęło się rozpadać.

Moje sześć nieruchomości na wynajem zapewniało stały przepływ gotówki, ale tylko dlatego, że sam wykonałem większość pracy. Byłem moim własnym elektrykiem, malarzem i zarządcą nieruchomości. Masz pomysł.

Rynek Des Moines jest dość mały i trudno jest znaleźć zarządcę nieruchomości do obsługi nieruchomości jednorodzinnych.

Znalazłem kilka firm, ale wszystkie chciały naładować do góry 15% od dochodu z najmu brutto. Oznaczałoby to wypłacenie prawie wszystkich przepływów pieniężnych z nieruchomości, ponieważ spłaty kredytów hipotecznych pochłaniały większość czynszów.

Zarządzanie nieruchomościami zostało zakończone, więc utknąłem, robiąc to sam wraz z żonglowaniem pełnoetatowymi zajęciami i nocnymi zajęciami na studia magisterskie.

Minusem dla tańszych nieruchomości po drugiej stronie torów były ciągłe bóle najemców, skargi miejskich inspektorów mieszkaniowych, gdy nieruchomości były nadużywane, a brakujące prace eksmitowały najemcę w sądzie.

Zacząłem zaniedbywać moje właściwości.

Podobnie jak inwestor giełdowy na rynku niedźwiedzi, unikałem nawet myślenia o swoich domach. Kiedy lokator wyprowadził się lub wyeksmitował, nieruchomość mogła siedzieć bezczynnie przez miesiąc, zanim poświęciłem tydzień na przebudowę i przywrócenie go na rynek.

Puste domy oznaczały, że płaciłem z własnej kieszeni, żeby pokryć spłatę kredytu hipotecznego, i to nie mogło trwać długo.

Zacząłem brakować pożyczek i zniszczyłem moją zdolność kredytową. Oznaczało to, że nie będzie już więcej refinansowania i łatwiejszych pieniędzy z banku.

Wypalony i kompletnie rozczarowany, zacząłem sprzedawać nieruchomości za wszystko, co mogłem dostać.

Był rok 2006 i rynek zaczął spadać z bańki na rynku nieruchomości, więc czasami oznaczało to sprzedaż domu tylko po to, by spłacić kredyt hipoteczny.

Real Estate Investing Myths Nauczyłem się trudnej drogi

Nadal posiadam kilka nieruchomości na wynajem i wierzę w długoterminową wartość inwestycji w nieruchomości. Niestety, istnieje wiele mitów, zbyt wiele 3-godzinnych infomercials sprzedających gorące strategie, aby szybko się wzbogacić.

Po pierwsze, nieruchomość jest nie jest szybką inwestycją.

Prawdziwe historie o bogactwach nieruchomości są tworzone przez dziesięciolecia, nawet pokolenia. Ojciec Donalda Trumpa był już odnoszącym sukcesy deweloperem, a Sam Zell zarządzał nieruchomościami od początku lat sześćdziesiątych.

Średni roczny zwrot z kapitału nieruchomości komercyjnych wynosi 12,6%, według danych Narodowego Stowarzyszenia Funduszy Inwestycyjnych ds. Nieruchomości (NAREIT) z 40-letnich danych.

To jest solidny powrót, ale nie jest to coś, co sprawi, że zostaniesz milionerem na noc.

Jedynymi, szybko wzbogacającymi się inwestycjami w nieruchomości są ludzie, którzy sprzedają strategie nieświadomym inwestorom.

Kolejnym mitem w inwestowaniu w nieruchomości jest to, że jest to kasa fiskalna, wystarczy zadzwonić i obserwować przepływy pieniężne.

W rzeczywistości większość twojego zwrotu wynika z ulg podatkowych i długoterminowej aprecjacji nieruchomości. Jeśli wykorzystujesz swoje nieruchomości z zadłużeniem, wtedy większość twoich czynszów jest zjadana przez spłatę kredytu hipotecznego i zarządzanie nieruchomościami.

Być może największym mitem jest to, że nieruchomości są źródłem dochodów pasywnych.

Możesz być w stanie zatrudnić zarządcę nieruchomości, przekształcając twoje nieruchomości w pasywny dochód, ale nie jest to możliwe dla wielu indywidualnych inwestorów. Nie ma wystarczającej ilości gotówki w pierwszych latach wzrostu imperium nieruchomości, aby pozwolić sobie na profesjonalne zarządzanie.

7 zasad dotyczących inwestowania w nieruchomości (właściwy sposób)

Niewiele inwestycji stworzyło tyle majątku rodzinnego, co nieruchomości, ale łatwo wpaść w mity i oszustwa. Zarabianie pieniędzy przy wynajmie nieruchomości, mam na myśli tworzenie prawdziwych aktywów, które uczynią cię bogatym na długie lata, oznacza unikanie tych mitów.

Reguła nieruchomości nr 1 - Pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to dowiedzieć się, jak znaleźć wartość godziwą nieruchomości przed jej zakupem. Każda inwestycja może stanowić dobrą ofertę za odpowiednią cenę, ale nie zawsze łatwo jest znaleźć taką cenę za nieruchomość.

• Znajdź co najmniej pięć podobnych domów, które sprzedały się w ciągu ostatniego roku w tej samej okolicy. Zazwyczaj można to znaleźć za pośrednictwem biura hrabstwa lub za pośrednictwem takich witryn jak Zillow.
• Podzielić ceny sprzedaży sprzedanych domów według ich stóp kwadratowych, a następnie średnią liczbę.
• Pomnóż tę średnią cenę za stopę kwadratową według powierzchni mieszkalnej dla nieruchomości, którą chcesz kupić za szacowaną wartość godziwą, o ile jest ona warta.

Reguła nieruchomości nr 2 - Oszacuj, ile zarządzania nieruchomością będzie kosztować do każdego szczegółu.

Oznacza to uśrednienie czynszów rynkowych w danym obszarze, odjęcie od wolnych miejsc i zarządzanie nieruchomościami. Dopóki nie poznasz innych kosztów, takich jak narzędzia i konserwacja, zachowuj ostrożność w stosunku do swoich szacunków.

• Przygotuj trzy szacunki przepływów pieniężnych dla każdej nieruchomości. Jeden szacunek powinien obliczyć wszystkie koszty w najgorszym scenariuszu, najwyższy według ciebie może być w danym roku.
• Bądź realistą, jeśli chodzi o czas, w którym możesz zarządzać swoimi własnymi nieruchomościami. Rozważ zbudowanie przynajmniej częściowej pomocy w zakresie konserwacji lub zarządzania.

Reguła nieruchomości nr 3 - Kupuj tylko wysokiej jakości nieruchomości, w których możesz wygodnie żyć. Dostaniesz lepszych najemców i będziesz mieć niższe wakaty. Nigdy nie wiadomo, jeśli coś nie pójdzie zgodnie z planem, możesz zostać w jednym z twoich wypożyczeń.

Reguła nieruchomości nr 4 - 3-godzinne infomerciale powiedzą ci, że sekretem bogactwa nieruchomości jest obstawanie jak największego długu i kupienie jak największej ilości domów tak szybko, jak to możliwe.

Ta strategia zapewnia ekscytujące prezentacje PowerPoint, ale prowadzi tylko do wypalenia i bankructwa.

Reguła nieruchomości nr 5 - Powoli, kupując kilka domów w pierwszym roku i czując, ile potrzeba, aby zarządzać nieruchomościami. Zbudujesz długoterminowy biznes i unikniesz przejęcia przez głowę.

Reguła nieruchomości nr 6 - Rozważ włączenie się lub założenie klubu inwestowania w nieruchomości wraz z innymi właścicielami nieruchomości. Pomogło mi to niezmiernie podczas odbudowy mojego raczkującego imperium.

• Znajdź innych inwestorów nieruchomości poprzez pośredników w obrocie nieruchomościami, wykonawców i online.
• Spróbuj znaleźć ludzi z umiejętnościami w różnych aspektach nieruchomości od agentów po wykonawców, prawników i zarządców nieruchomości. Łącząc umiejętności, wszyscy nie muszą być ekspertami we wszystkim.
• Istnieją różne sposoby na ustawienie grupy od formalnych stowarzyszeń, w których łączą swoje pieniądze na inwestycje z nieformalnymi grupami, w których po prostu wymieniasz się pomysłami i pomagasz sobie nawzajem za pomocą usług.

Reguła nieruchomości nr 7 - Wreszcie, zróżnicowanie inwestycji w nieruchomości w jak największym stopniu.

Koszt pojedynczej nieruchomości oznacza, że ​​wielu inwestorów indywidualnych trzyma się jednego rodzaju nieruchomości na jednym rynku. Oznacza to całe ryzyko pogorszenia się rodzaju nieruchomości lub lokalnego rynku.

• Kupuj różne rodzaje nieruchomości, w tym mieszkalne, biurowe, magazynowe, rekreacyjne i magazynowe.
• Kupuj na różnych rynkach w Stanach Zjednoczonych, jeśli to możliwe.
• Jednym ze sposobów na dywersyfikację swojego portfela nieruchomości bezpośrednich jest posiadanie REFI lub finansowania społecznościowego nieruchomości, co pozwala na zakup pozycji kapitałowej z kilkoma tysiącami zamiast dziesiątkami tysięcy.

Jak każda inwestycja, nieruchomości mogą uczynić cię bogatym, jeśli wiesz, jak uniknąć największych pułapek.

Bycie długoterminowym inwestorem w nieruchomości polega na zrozumieniu zasad, które zapobiegną utracie pieniędzy, tak jak ja. Nie pozwól, aby ta historia powstrzymywała cię od spełniania marzeń o nieruchomościach. Nadal inwestuję w nieruchomości na wynajem i znów będę bogaty.

Joseph Hogue pracował jako analityk giełdowy i ekonomista, zanim zdał sobie sprawę, że bycie bogatym nie jest substytutem szczęścia. Obecnie zarządza pięcioma stronami w dziale finansów osobistych i crowdfundingu, zarabia więcej niż kiedykolwiek w przypadku pracy od 9 do 5 i uwielbia budować swoją pracę w domu.