Nieruchomości

Jak zacząć Hackowanie domu, aby zbudować bogactwo nieruchomości

Jak zacząć Hackowanie domu, aby zbudować bogactwo nieruchomości

Przeciętnie Amerykanie, którzy budują jakiekolwiek bogactwo, robią to przez posiadanie własnego domu. Na dłuższą metę posiadanie domu jest zwykle lepsze niż wynajem na całe życie. Jeśli jednak chcesz "włamać się do domu", posiadanie domu może natychmiast spowodować katapultę wartości netto.

Mówiąc ogólnie, włamanie do domu jest sztuką płacenia lokatorom za główne miejsce zamieszkania. Możesz to zrobić wynajmując wolną sypialnię w Airbnb, mieszkając w jednej części wieloramiennej nieruchomości lub mieszkając ze współlokatorami.

Na przykład, mój najlepszy przyjaciel kupił dom z 4 sypialniami, kiedy rozpoczął studia w college'u na Arizona State University. Mieszkał w głównej sypialni i wynajmował trzy pozostałe pokoje. To rozwiązanie obejmowało wszystkie jego wydatki - więc nie tylko budował majątek, ale żył za darmo!

Wybierając niekonwencjonalny pierwotny dom (lub niekonwencjonalną sytuację życiową), możesz teraz ustawić się na wyjątkowo niskie wydatki na życie i ogromne wydatki na płynność w przyszłości.

Myślisz, że włamanie do domu może być właśnie dla Ciebie? Oto, jak zacząć.

Szybka nawigacja Zwroty inwestycyjne z podstawowymi zaliczkami w domu Pomyśl o Twoim domu jako o inwestorze Czy ktoś ma hack House'a Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (rzeczywiste i przydane) Ostatnie myśli

Zwroty inwestycyjne przy pierwotnych płatnościach domowych

Wielu młodych ludzi unika inwestowania w nieruchomości, ponieważ potrzebna jest od 20 do 25% zaliczka, aby uzyskać pożyczkę z banku. Jednak, gdy hakujesz w domu, możesz uciec z drobną wpłatą.

Rocky of Tampa na Florydzie i autor bloga finansowego 30-0, użył kredytu VA, aby kupić swój pierwszy "włamacz do domu". Pożyczka VA to zasiłek na pożyczkę dla weteranów i wojskowych czynnych, który pozwala kredytobiorcom obniżyć 0% w głównym domu.

Skoro Rocky przeszedł proces, zapłacił kilka kosztów po drodze, ale w dniu, w którym kupił swój dom, sprzedawca zwrócił koszty. "Faktycznie zakończyłem na tej giełdzie 300 $ pozytywnych, więc udało się to bardzo dobrze."

Po zakupie domu Rocky zamieszkał z dwoma przyjaciółmi, którzy zapłacili mu czynsz. Podczas gdy on miał dwóch przyjaciół mieszkających z nim, Rocky płacił tylko 80 $ miesięcznie na jego hipotekę plus jedną trzecią narzędzi.

Jeśli rozważasz włamanie do domu, najlepsze oferty to pożyczki VA i USDA, jeśli się do nich kwalifikujesz. Pożyczki te mają wysokie opłaty wstępne, ale wymagają wpłaty zaliczki w wysokości 0%.

Pożyczkobiorcy mogą również rozważyć kredyt hipoteczny o wartości 5%. Chociaż zapłacisz PMI, dopóki nie osiągniesz 20% kapitału, to wciąż jest to mniej kosztowna pożyczka. Pożyczki FHA mają wysokie opłaty za finansowanie z góry i bieżące opłaty roczne. Pozwalają one na obniżki nawet o 3,5%, ale mogą nie być warte tych kosztów.

Jeśli poważnie myślisz o zakupie swojej pierwszej nieruchomości, możesz porównać oprocentowanie kredytów hipotecznych i opcje pożyczek w LendingTree.

Pomyśl o swoim domu jako inwestycji

Mimo że dość łatwo jest uzyskać finansowanie pierwotnego domu, nie każdy dom jest równie "hakowalny". Ruby Escalona i Peter Prokaj z Jacksonville na Florydzie i blogerzy na Podróż, którą kochamy, kupił domek z trzema sypialniami i dwoma łazienkami.

Odkąd mieszkali z innym współlokatorem w mieszkaniu z dwiema sypialniami, uznali, że dom jest wystarczająco duży, by go wynająć. Postanowili jednak, że posiadanie gości Airbnb będzie działało lepiej niż posiadanie współlokatora w pełnym wymiarze godzin. Escalona wyjaśnia: "Zaskakująco bardzo łatwo jest zapełnić nasz dom gośćmi. Jednym z powodów sukcesu jest lokalizacja. Jest w nadchodzącym obszarze. Każdy chce się tu przeprowadzić. Ludzie zaczynają tu przybywać. "

Kupując większy dom w bardziej pożądanej okolicy, Escalona i Prokaj odniosły wiele sukcesów włamując się do swojego domu. Średnio dochody od gości Airbnb pokrywają 85-90% ich hipoteki i kosztów, a ponadto mogą odliczyć określone wydatki od podatków.

Rocky miał podobne nastawienie do inwestycji, kiedy kupił swój dom. Kupił dom z czterema sypialniami, o którym wiedział, że może przekroczyć "zasadę 1%", gdzie czynsz brutto wynosi co najmniej 1% wartości domu. Kupił również dom, wiedząc, że podzieli się tym ze współlokatorami. Rozważył układ pomieszczeń wspólnych, solidność drzwi sypialni i inne czynniki, aby upewnić się, że jest to miejsce, w którym czuł się komfortowo.

Jeśli zdecydujesz się na zakup domu wielorodzinnego, musisz mieć pewność, że dom może zaspokoić potrzeby związane z przepływem gotówki, jeśli zdecydujesz się opuścić mieszkanie (podjąć nową pracę lub chcesz inny dom).

Chociaż używanie współlokatorów w celu ograniczenia wydatków na życie ma wiele sensu, nie chcesz utknąć w nieruchomości, która jest negatywna pod względem przepływu gotówki.

Czy ktoś może w domu hakować?

Rocky wyjaśnia, że ​​dla wielu ludzi pomysł hakowania w domu nie jest niemożliwy; jest społecznie niemożliwe. "Musisz być przygotowany na pewne boczne oczy" - wyjaśnia - "Mam na myśli, mam 32 lata i mieszkam z współlokatorem, ale płacę tak mało, żeby mieszkać w domu, więc pomaga to moje cele finansowe. "

Prokaj wyjaśnia, że ​​dla Escalony i dla niego prawdziwym sekretem udanego hakowania jest zaufanie ludzi i elastyczność. Doradza: "Pomyśl o tym, jako o dobrym narzędziu finansowym.Pomoże Ci to zaoszczędzić dużo pieniędzy na hipotece, które możesz wydać gdzieś indziej. "

Rodzice często wyrażają sprzeciw wobec tego, że wychowanie dzieci uniemożliwia włamanie do domu. Nasza pisarka pracownicza Hannah miała bezpośrednie doświadczenie, które udowadnia, że ​​tak nie jest. Kupiła swój obecny dom, kiedy miała małe dziecko. Specjalnie kupiła dwupoziomowy dom z sypialnią i łazienką w piwnicy, aby mogła go wynająć, gdyby znalazła właściwą osobę.

Po tym, jak mieszkała u niej przez zaledwie tydzień, podeszła do niej przyjaciółka prosząc o wynajęcie jej piwnicy. To było idealne dopasowanie. Mieszkał tam z nią teraz dwoje dzieci, a jego czynsz pokrywa większość jej kosztów mieszkaniowych.

Jeśli to brzmi interesująco, sprawdź jak zacząć wymieniać swój dom na Airbnb.

Dom Hacking Math

Jeśli zamierzasz włamać się do domu jako strategia budowania bogactwa, ważne jest, aby pieniądze działały na twoją korzyść. W szczególności, musisz oszczędzać pieniądze, gdy mieszkasz w nieruchomości i masz możliwość przekształcenia go w czynsz dzierżawny, gdy zdecydujesz się przenieść. Nie chcesz liczyć na rosnącą sprawiedliwość (szczególnie w nieruchomościach wielorodzinnych).

Oto trzy obliczenia, które powinieneś zrobić przed zakupem domu do włamania.

Reguła 1%

Zasada 1% stwierdza, że ​​czynsz za wynajem powinien mieć czynsz brutto równy 1% wartości nieruchomości każdego miesiąca. Jeśli nieruchomość jest warta 100 000 USD, powinna ona posiadać czynsz w wysokości uczciwego rynku wynoszący co najmniej 1000 USD miesięcznie. Nieruchomość o wartości 400 000 USD powinna mieć czynsz w uczciwym rynku wynoszący co najmniej 4000 USD miesięcznie.

Ponieważ planujesz mieszkać w tej nieruchomości, nieruchomość nie musi osiągnąć reguły 1%, jeśli mieszkasz w niej. Zamiast tego powinieneś ocenić nieruchomość tak, jakbyś wynajmował całą nieruchomość osobie trzeciej.

W zależności od miejsca zamieszkania zasada 1% może wydawać się niemożliwa do osiągnięcia. Właśnie wtedy warto przyjrzeć się własnościom domów wielorodzinnych. Właściwości wielorodzinne często pozwalają osiągnąć wyższy dochód z najmu w stosunku do wartości nieruchomości.

Jeśli planujesz wynająć nieruchomość w Airbnb, zrób ostrożny szacunek na temat obłożenia i stawki najmu. Nie chcesz zakładać, że będziesz odwiedzał 30 dni w miesiącu, płacąc pełną cenę.

Wskaźnik Cap

Jeśli znajdziesz miejsce, w którym obowiązuje zasada 1%, czas sprawdzić, czy Twoja nieruchomość ma dodatni dochód operacyjny netto. Liczba ta pokazuje, ile gotówki można zarobić po spłaceniu kredytu hipotecznego.

Przypisany dochód operacyjny netto

Jest to obliczenie imputowanego przychodu operacyjnego netto:

Oczekiwany dochód z wynajmu * (powiedzmy 1000 USD miesięcznie) = 12 000 USD rocznie.
Wskaźnik pustostanów (powiedzmy 10%) = - 1200 USD rocznie.
Podatki od nieruchomości = - 1200 USD rocznie.
Ubezpieczenie mienia = - 600 USD rocznie.
Udostępnione narzędzia (jeśli istnieją) = 0 USD.
Inne wydatki (np. HOA itp.) = - 2 400 USD rocznie.
Łącznie = 6 600 USD rocznie.

* Użyj spodziewanego dochodu z najmu, jeśli nie mieszkasz w nieruchomości.

Ta nieruchomość zarabia 6 600 USD rocznie, zanim zapłacisz główną kwotę i odsetki od pożyczki. Jeśli dana nieruchomość ma wartość 100 000 USD, ta właściwość ma współczynnik emisji w wysokości 6,6% rocznie. Oznacza to, że możesz zarobić maksymalnie 6,6% (plus wzrost wartości domu) rocznie po spłaceniu kredytu hipotecznego.

Ponieważ mieszkasz w tej jednostce, powinieneś obliczyć stopę oprocentowania w oparciu o życie w nieruchomości. Użyj tego samego równania, ale zamiast oczekiwanego dochodu z najmu opierającego się na wartości rynkowej wynajmu, zastanów się, czego faktycznie oczekujesz od swoich najemców lub współlokatorów. Na przykład możesz mieć dwóch współlokatorów, z których każdy pobiera miesięcznie 400 USD miesięcznie. W takiej sytuacji Twój dochód z wynajmu wynosiłby 800 USD miesięcznie lub 9 600 USD rocznie.

Rzeczywisty dochód operacyjny netto

Oczekiwany dochód z wynajmu * (powiedzmy 800 USD miesięcznie) = 9 600 USD rocznie.
Wskaźnik pustostanów (np. 10%) = - 960 USD rocznie.
Podatki od nieruchomości = - 1200 USD rocznie.
Ubezpieczenie mienia = - 600 USD rocznie.
Udostępnione narzędzia (jeśli istnieją) = 0 USD.
Inne wydatki (np. HOA itp.) = - 2 400 USD rocznie.
Razem = 4 440 USD rocznie.

* W oparciu o spodziewany czynsz od współlokatorów lub lokatorów podczas włamywania się do domu.

W tym przykładzie, w okresie hakowania w domu, osiągniesz pułap 4,44% na nieruchomości o wartości 100 000 USD.

Stopa kapitalizacji, którą musisz osiągnąć, zależy od twoich celów dotyczących nieruchomości. W przypadku hakerów w domu będę szukał współczynnika ograniczenia w wysokości od 3 do 4% z faktycznym czynszem. Używając imputowanych danych, prawdopodobnie będziesz chciał zobaczyć co najmniej 5%, ale możesz chcieć znaleźć coś bliższego od 7 do 8%, jeśli jesteś agresywnym inwestorem.

Przepływy pieniężne (rzeczywiste i przydane)

Jeśli stopa procentowa działa na twoją korzyść (jak w powyższym przykładzie), czas wziąć pod uwagę, czy jest to właściwość twojego włamania do domu. Ogólnie rzecz biorąc, inwestowanie w nieruchomości związane z wynajmem dotyczy przepływu środków pieniężnych, a nie wzrostu kapitału, więc musisz skupić się na zarabianiu w miesiącu i miesiącu.

Polecam obliczenie tych dwóch sposobów. Najpierw obliczyć roczne przepływy pieniężne w oparciu o faktyczny czynsz, który można otrzymać od współlokatorów lub najemców. Ta liczba może być ujemna, ale da ci to dobry pomysł, ile faktycznie zapłacisz za mieszkanie. Następnie obliczyć rzeczywisty przepływ pieniężny w oparciu o czynsz, który można otrzymać, jeśli nie mieszkasz w nieruchomości.

Rzeczywisty przepływ środków pieniężnych

Faktyczny dochód operacyjny netto (z poprzedniej sekcji) (4440 USD) podzielony przez 12 = 370 USD miesięcznie.
Miesięczna spłata kredytu hipotecznego (100 000 USD sfinansowana w wysokości 3,92% przez 30 lat) = - 473 USD.
Razem = - 103 USD miesięcznie.

W tym przykładzie właściciel nieruchomości musi zapłacić 103 USD na pokrycie wydatków mieszkaniowych (plus ich udział w opłatach za media).

Imputed Cash Flow

Oczywiście, kiedy wyprowadzasz się z nieruchomości, potrzebujesz nieruchomości, aby zarabiać pieniądze za miesiąc i miesiąc. W tym przypadku wykonujemy te same obliczenia, ale stosujemy przypisany nam dochód operacyjny (dochód operacyjny netto, jeśli nie mieszkasz w nieruchomości).

Przypisany dochód operacyjny netto (z poprzedniej sekcji) (6 600 USD) podzielony przez 12 = 550 USD miesięcznie.
Miesięczna spłata kredytu hipotecznego (100 000 USD sfinansowana w wysokości 3,92% przez 30 lat) = - 473 USD.
Razem = 77 USD miesięcznie.

Jaki rodzaj przepływu gotówki jest potrzebny?

Ponieważ stawki czynszu w Twojej okolicy zaczynają rosnąć, twój przepływ gotówki będzie powoli wzrastał wraz z nimi (w większości przypadków), więc nie trzeba dużej ilości gotówki, aby rozpocząć. W idealnym świecie potrzebujesz imputowanej gotówki o wartości co najmniej 100 USD za nieruchomość, ale wyższa jest lepsza.

Ponieważ planujesz "włamać się do domu" i mieszkać w nieruchomości przez kilka lat, możesz zaakceptować mniejszy miesięczny przepływ gotówki. Po prostu bądź ostrożny z tym. Oszacowanie kosztów operacyjnych netto jest dość łatwe, więc niewielka część przepływów pieniężnych może zostać zjedzona przez niespodziewane wydatki, w tym wolne miejsca pracy lub naprawy.

Końcowe przemyślenia

Hacking domowy może być fantastycznym sposobem na rozpoczęcie budowania bogactwa w nieruchomości w niekonwencjonalny sposób. Musisz jednak czuć się komfortowo z tym, że nie dostosujesz się do "tradycyjnych" norm społecznych.

Jeśli jesteś w porządku z niekonwencjonalnym stylem życia, może to być świetny sposób na rozpoczęcie budowania bogactwa wcześniej.

Dodać Komentarz