Ile pieniędzy w domu możesz NAPRAWDĘ zaoferować? 💲💲💲

Podczas niedawnej konferencji na temat przedsiębiorczości, w której zaproszono mnie do udziału w panelu dla gości, nasz panel został poproszony przez studentkę o bardzo dobre pytanie dotyczące spłat kredytu hipotecznego. Charakter pytania był następujący:

Moi rodzice zawsze doradzali mi, ile pieniędzy w domu mogę sobie pozwolić na podstawie procentu mojej pensji. Ale wiem, że zasady zmieniły się od czasu moich rodziców, a jeszcze bardziej od czasu kryzysu finansowego od 2008 roku. Jaki jest przybliżony odsetek, który jest zalecany do spłaty kredytu hipotecznego a jego dochód brutto?

Łał! Co za świetne pytanie. Moja pierwsza myśl, kiedy po raz pierwszy usłyszałem to pytanie brzmiała: "Jak lepiej byłoby finansowo, gdyby więcej osób zadawało takie pytania?"

Odpowiedź to: znacznie, znacznie lepiej.

Przechodzenie do książek

Nie mogąc zapamiętać dokładnych wskaźników, pierwsze miejsce, które sprawdziłem, to moje materiały do studiowania CFP®. Ciągle na mojej półce z książkami w takich sytuacjach udałem się do rozdziału "Przepływy pieniężne i zarządzanie długiem", aby znaleźć odpowiedź. W moim przewodniku dotyczącym studiów odnosi się do najczęściej stosowanego wskaźnika zarządzania długiem jako "wskaźnik zadłużenia konsumentów". Jest to stosunek miesięcznych długów konsumenckich do miesięcznych dochodów netto (lub po opodatkowaniu). W tym przypadku dług konsumenta odnosi się do wszystkiego innego niż płatność za dom.

Proszę zanotować: Ogólna zasada w świecie planowania finansowego polega na tym, że wskaźnik ten nie powinien przekraczać 20%.

Oprócz wskaźnika zadłużenia konsumentów można zastosować inny wskaźnik w celu określenia stabilności finansowej gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten obejmuje wszystkie zadłużenia, w tym zadłużenia mieszkaniowego, jako procent całego zadłużenia. Oto procenty, których te proporcje nie powinny przekraczać:

28% miesięcznego dochodu brutto z tytułu kosztów mieszkaniowych, takich jak czynsz lub miesięczna spłata kredytu hipotecznego, w tym płatności kapitałowe i odsetkowe od hipoteki, podatki od nieruchomości i składka ubezpieczeniowa właściciela domu (PITI)
36% dochodu brutto na całkowite zadłużenie, w tym koszty i dług konsumencki.

Przypominamy, że nie należy przekraczać tych wartości procentowych.

Przykład wskaźnika zadłużenia konsumenckiego (jest to przykładowe pytanie testowe z egzaminu CFP®):

John zarabia 80 000 $ rocznie jako inżynier. Obecnie oszczędza 10% na planie swojej firmy 401k. Mieszka w skromnym domu, w którym jego miesięczna spłata kredytu hipotecznego wynosi 1,500 $ i obejmuje podatki i ubezpieczenie. Na podstawie tego, jaki jest stosunek dochodu Johna, który jest przeznaczony na koszty mieszkaniowe?

Pamiętaj, że stosunek obejmuje "dochód brutto", więc fakt, że odkłada 8.000 $ na jego 401k, nie ma znaczenia. W jego przypadku wskaźnik kosztów mieszkaniowych wynosi 22,5% (1500 USD podzielone przez 6,666 USD - jego miesięczny dochód).

Okay, teraz, gdy mieliśmy już przyzwoite wyobrażenie o tym, co planiści uważają za odpowiedni procent twojej spłaty kredytu hipotecznego do twojego dochodu brutto, myślałem, że byłoby fajnie zdobyć opinię z innej perspektywy.

Skontaktuj się z bankierem

Skontaktowałem się z moim bankierem, który odegrał kluczową rolę, pomagając nam przygotować się do kroków finansowych, których potrzebowaliśmy, aby zbudować nasz pierwszy dom. John Streuter, z National Bank Narodowy jest w branży kredytów hipotecznych od ponad 25 lat, więc wiedziałem, że może rzucić trochę światła na to, jak przemysł ewoluował przez lata.

Zanim zacznie się tutaj, niektóre z bardziej powszechnych terminów i ich definicji w branży:

PITI - kapitał / odsetki / podatki / ubezpieczenie
PTI - płatność do dochodów
MOTI - miesięczne zobowiązania, w tym podatki i ubezpieczenie (r.e.taxes i ubezpieczenie domów)
DTI - dług wobec dochodów
Współczynnik PITI i wskaźnik PTI są takie same, a także określane jako "współczynnik front-end".

Współczynnik MOTI i stosunek DTI są takie same i często określane jako "współczynnik back-end". Są wymienne, zależy to tylko od tego, z kim rozmawiasz, do jakich używasz żargonów. Z kimkolwiek rozmawiasz, albo użyjesz PITI i MOTI razem, albo PTI i DTI razem, albo front-end i back-end razem, gdy omawiają te wskaźniki, Bardzo rzadko nie użyje się ich w jednym z tych trzech grup.

Czyste jak błoto? Dobrze 🙂 W naszej dyskusji będę korzystać z PTI (Payment to Income) i DTI (Debt To Income).

Ewolucja wskaźników hipotecznych

Jestem pewny, że wskaźniki ewoluowały, zaczynając od dużo mniejszej liczby, ale jako punkt odniesienia znajduję się w branży kredytów hipotecznych od 1985 roku i tutaj rozpocznie się moja dyskusja.

Przy udzielaniu gwarancji na kredyty hipoteczne 25 lat temu, wskaźniki, których używaliśmy, wynosiły 25% PTI (Payment to Income) i 35% DTI (Debt to Income). Pożyczki były ręcznie ubezpieczane przez urzędnika ds. Pożyczek i zwykle zatwierdzane przez kombinację dwóch pożyczkobiorców lub komitetu pożyczkowego. Stosunki były bardzo rzadko przekraczane, ale istniały systemy umożliwiające dokonywanie wyjątków. Gdzieś na przełomie lat 80-tych i wczesnych 90-tych wskaźniki wzrosły do 28% PTI i 36% DTI dla pożyczek tradycyjnych i pożyczek Gov't (FHA, VA, USDA-RD) to 29% PTI i 41% DTI (wykorzystanie kredytów Gov't żargon PITI - MOTI). Oficjalnie, w przypadku ręcznie udzielanych pożyczek nadal istnieją te dwa zestawy wskaźników (28/36 i 29/41).

Eksplozja lat 90

Eksplozja rozpoczęła się na początku lat 90-tych, kiedy wyniki FICO stały się powszechne w branży, a trzy główne krajowe biura kredytowe (często nazywane repozytoriami) ewoluowały. Wcześniej bank zażądał raportu o kredytach mieszkaniowych (RMCR) od jednej lokalnej agencji usług kredytowych .

Lokalna agencja usług kredytowych zazwyczaj była powiązana z jednym z repozytoriów krajowych. Jako przykład, przez wiele lat mieliśmy lokalną agencję zlokalizowaną w Mt Vernon, która była związana z oddziałem TransUnion w St Louis. Większość kredytodawców w południowym Illinois korzystała z tej usługi, więc prawie wszyscy w naszym regionie korzystali z raportów Trans Union.

Wraz z wiekiem komputerów i początkiem wyników FICO, wszystkie małe regionalne agencje kredytowe zostały zamknięte, ponieważ banki mogły otrzymywać informacje o kredytach za pośrednictwem komputera z jednego z głównych repozytoriów (TransUnion, Equifax i Experian).

W bardzo krótkim czasie repozytorium zaczęło oferować raport "trzy zgrupowania", co oznacza, że łączył swój komputer i łączył informacje o kliencie, i zgłosił je w jednym zwięzłym raporcie, a nie w 3 różnych raportach. Tak więc w połowie lat 90-tych ubezpieczanie rynku wtórnego zaczęło wymagać raportu "trzy-scalonego", aby uzyskać pełny obraz historii kredytowej kredytobiorcy.

Nie zapomnij o Freddie i Fannie

Wszystko to prowadzi do połowy lat 90-tych, kiedy Freddie Mac i Fannie Mae opracowali modele komputerowe do subskrypcji o nazwie "Automated Underwriting Systems" lub AUS. Freddie Mac nazwał "Loan Prospector" (LP), a Fannie Mae nazwała Desktop Underwriter (DU).

Systemy te były w stanie zdobyć klientów w oparciu o wynik kredytowy, historię kredytową, kwotę niespłaconego kredytu, limity kart kredytowych a salda kart kredytowych, stosunek kredytów do wartości, wskaźnik PTI i wskaźnik DTI.

Do tej pory dokładne modele punktacji zarówno do oceny kredytowej, jak i AUS są zastrzeżonymi tajemnicami, a jako pożyczkodawcy możemy jedynie zgadywać, jakie znaczące czynniki wpływają na te modele. Mówi się nam, że modele zawierają wiele czynników, ale te, które stwierdziłem, są oczywiste. W przypadku tych modeli AUS kredytobiorca był oceniany jako Accept lub a Uwaga.

Zaakceptuj, że jeśli wszystkie informacje zostały zweryfikowane, klient został zatwierdzony do sprzedaży Fannie i Freddiemu. Ostrożność wymagała ręcznie poświadczonej pożyczki przy użyciu starych standardów underwritingu o wskaźnikach 28/36. Wraz z nadejściem AUS, Fannie i Freddie pozwolili swoim modelom na zwiększenie wskaźników do 33% PTI i 40% DTI.

Nie minęło kilka lat, zanim Fannie / Freddie dostroi swoje modele w oparciu o dostęp do informacji statystycznych, które oni i biura kredytowe uzyskują na podstawie prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania, łącząc informacje o wynikach kredytowych z informacjami AUS. Tak więc wkrótce mogliśmy zagwarantować kredytobiorców, korzystając z AUS, z 33/45 wskaźnikami, a następnie 35/49.

Uważaj: nadchodzi Sub-prime

Na początku 2000 r. Eksplodowały niespełniające wymogów lub to, co nazywamy kredytodawcami "sub-prime". Korzystając z własnych hybrydowych modeli AUS (zwanych Desktop Originator, "DO") zauważyliśmy, że branża zaczęła ignorować wskaźnik PTI, a wskaźnik DTI wzrósł do 55%.

Kredytodawcy sub-prime zatwierdzą kredytobiorców o wskaźnikach DTI na poziomie 60-70%.

Niedługo potem, myślę, że do 2003 roku, Fannie i Freddie byli tak pewni swoich modeli AUS, że rozpoczęli proces "zniesienia wskaźnika". Jeśli ich model AUS uznał klienta za akceptowanego, można zignorować wskaźniki PTI i DTI.

Ich twierdzenie jest takie, że LP & DU brały pod uwagę wskaźniki klientów wraz z innymi czynnikami przy określaniu prawdopodobieństwa niewykonania zobowiązania. Mieliście więc klientów o wysokim kredycie i dużym kapitale, które teoretycznie mogłyby zostać zatwierdzone przy pomocy 100% DTI. W ten sposób otwierając drzwi dla wszystkich pożyczek "bez dochodu - bez aktywów" i pożyczek "określonych dochodów".

Oto nadchodzi bańka

W 2007 r. Bańka mieszkaniowa zaczęła przeciekać, a mimo że nadal działaliśmy w oparciu o zwolnienia z opłat, można było zauważyć, że modele AUS zaczynają się zaciskać na wskaźniku DTI i rzadko otrzymywałyby akceptację powyżej 55%. W 2008 roku wszyscy wiemy, że pękła bańka na rynku, rynek zalegał, a wraz z rozwojem rynku co miesiąc Fannie i Freddie dostosowywali swoje modele AUS niemal co miesiąc. W bardzo krótkim czasie zaobserwowaliśmy obniżenie wskaźnika DTI do 49%, a następnie 45%.

Wskaźniki zadłużenia na dzień współczesny

Dziś mamy naprawdę wiele różnych wskaźników do życia. Standardem dla ubezpieczeń ręcznych jest 28% PTI i 36% DTI dla pożyczek tradycyjnych i 29% / 41% dla pożyczek rządowych.

Komentarz edytora: Uważam, że to zabawne, że wskaźniki powróciły do pierwotnych proporcji znalezionych w moich przewodnikach do badania CFP®.

W przypadku subskrypcji AUS, PTI jest nadal zniesione, jeśli otrzymamy Akceptację na naszym profilu AUS. W przypadku kredytobiorców o wysokich wynikach kredytowych i 20% lub więcej kapitału dopuszczalny DTI może wynosić nawet 49%. W przypadku refinansowania konsolidacyjnego lub refinansowania gotówkowego maksymalna dopuszczalna stawka DTI wynosi 45%. W przypadku pożyczkobiorców, którzy posiadają mniej niż 20% kapitału zakładowego, który wymaga PMI, maksymalny dopuszczalny poziom wynosi 42%, ale w przypadkach, gdy wynik kredytowy przekracza 740, firma PMI może zrzec się i dopuścić do 45%.

To daje 25 lat historii w branży kredytów hipotecznych. Jeśli rozumiesz to wszystko, to są firmy hipoteczne, które chciałyby cię zatrudnić. Widziałem więcej zmian w ciągu ostatnich 2 lat, które widziałem w dekadzie sprzed 2008 roku. Ponieważ komputery wciąż zbierają statystyki prawdopodobieństwa, że pożyczkobiorca podejmie decyzję o niewywiązaniu się z zobowiązań, nadal będziemy obserwować ewolucję branży.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Chciałbym podziękować Johnowi za podzielenie się doświadczeniami branży hipotecznej w ciągu ostatnich dwóch i pół dekady. Myślę, że największy na wynos z tego jest prosty: żyć w swój sposób. Tylko dlatego, że możesz pożyczyć więcej, nie znaczy, że powinieneś. Tu musi wejść zdrowy rozsądek. Zaufaj swoim jelitom, zanim podejmiesz płatność hipoteczną, która może cię zniszczyć.