Jak dodać nieruchomości do portfela inwestycyjnego 💲💲💲

To jest post dla gościa autorstwa Brandona Turnera z BiggerPockets.com

Istnieje wiele sposobów na emeryturę bogatych.

Zapasy, fundusze inwestycyjne, firmy budowlane i wiele innych "instrumentów inwestycyjnych", które można zabrać, aby uzyskać relaksującą i bogatą emeryturę.

Jednak, podczas gdy większość profesjonalistów rozumie, że oszczędzanie znacznej części wypłaty i inwestowanie go na giełdzie może ci pomóc, wielu nie rozumie, jak dodać nieruchomości do tego portfela, nie dając zmęczonemu, zapracowanemu właścicielowi więcej problemów niż czasu.

Właśnie z tego powodu chcę podzielić się z Wami moimi przemyśleniami na temat tego, jak możesz dodaj nieruchomości inwestujące w swój portfel aby przyspieszyć swoje oszczędności, dodać do swojej wartości netto i przejść na emeryturę z większym portfelem inwestycyjnym.

Podstawy inwestowania w nieruchomości

Zanim zanurzę się zbyt głęboko w "szczegóły" inwestowania w nieruchomości, pozwólcie, że szybko przedstawię wam, jak ludzie zarabiają na nieruchomościach.

W najbardziej podstawowym sensie większość inwestorów kupuje nieruchomość szukając dwóch rzeczy:

Przepływ gotówki - dodatkowy dochód, który pozostał po pokryciu wszystkich wydatków;
Uznanie - kapitał powstaje w miarę wzrostu wartości nieruchomości i / lub spłaty pożyczki.

Oczywiście istnieją inne interesy, takie jak ulgi podatkowe alternatywy dla inwestowania na giełdzielub osobistych potrzeb (takich jak opieka nad starszym rodzicem), ale podstawowe, przepływu środków pieniężnych i uznanie są dwa czynniki napędzające dobre inwestycje w nieruchomości. Niektórzy inwestorzy koncentrują się bardziej na osiągnięciu maksymalnych przepływów pieniężnych, podczas gdy inni dążą przede wszystkim do uznania.

Mimo że te dwa warunki nie zawsze są ze sobą w sprzeczności, ogólnie można stwierdzić, że nieruchomości o większym przepływie środków pieniężnych mają mniejszą szansę na uznanie, ponieważ znajdują się w bardziej "wymagających zarządzania" lokalizacjach, które nie rosną tak szybko.

Tak więc, jako potencjalny inwestor, rodzaj inwestycji w nieruchomości, do których chcesz się dostać, w dużej mierze zależy od twojej strategii, osobowości i harmonogramu.

Osobiście wierzę w kupowanie oparte wyłącznie na przepływ gotówki, ALE kupowanie w obszarach, w których uznanie jest możliwe.

Nie chcę nieruchomości, w której martwię się o to, że zostanę zastrzelony tylko po to, by przejechać - ale ważne jest dla mnie także, aby co miesiąc uzyskiwać stabilny zwrot z inwestycji.

Docelowo inwestycja, w którą się angażujesz, zależy od Ciebie - ale zdecydowanie zalecam (przynajmniej na początku), że planujesz przepływ środków pieniężnych i doceniasz "lukrowanie na torcie". W ten sposób zapewniasz opłacalną inwestycję przy minimalnym ryzyku.

Rodzaje inwestycji w nieruchomości:

Jestem pewien, że znasz kogoś, kto jest właścicielem, a może już posiadasz, wynajem jednej rodziny. Wspaniały! Nie należy jednak mylić idei posiadania domu jednorodzinnego jako jedynego gracza zajmującego się inwestowaniem w nieruchomości. Istnieje wiele różnych sposobów na inwestowanie w nieruchomości o różnych stopniach trudności, ryzyku, wynagrodzeniu i wymaganiach czasowych.

I pamiętaj, prawie każda opcja tutaj może być kupiona jako normalna aukcja, a krótka sprzedaż lub wykluczenie.

Spójrzmy teraz na kilka z nich:

Domy jednorodzinne

Jak wspomniano powyżej, jest to najczęstszy rodzaj nieruchomości, z którym większość osób jest zaznajomiona. Domy jednorodzinne są ładne, ponieważ są łatwe (ish) do zakupu, łatwe do sprzedania, łatwe do sfinansowania i łatwe do wynajęcia. Zawsze istnieje potrzeba, aby ludzie mieszkali gdzieś, więc pojedyncze domy rodzinne mogą zapewnić bezpieczeństwo i przyzwoite możliwości docenienia.

Jednak domy jednorodzinne również nie zawsze zapewniają największy zwrot z inwestycji (wzrost wartości w stosunku do przepływu gotówki), mogą być łatwo zniszczone przez złych najemców, a wraz z rosnącą konkurencją na rynku nieruchomości mogą być trudne do znalezienia nieruchomości, które pasują twoje kryteria.

Małe właściwości wielorodzinne

Te właściwości obejmowałyby dupleksy, tripleksy lub 4-pleksy i można je znaleźć w prawie każdej społeczności w Ameryce - choć znacznie bardziej w niektórych dzielnicach w porównaniu do innych.

Właściwości te mają tę zaletę, że można je łatwo kupić, sfinansować i sprzedać jak dom jednorodzinny, ale przy mniejszej konkurencji (większość nabywców domu tego nie szuka) i "ekonomii skali", która wiąże się z posiadaniem więcej niż jednej jednostki .

Te właściwości mogą być bardziej "intensywne w zarządzaniu" niż domy jednorodzinne, ale jeśli są kupowane prawidłowo, mogą zapewnić dobry przepływ środków pieniężnych i stabilny zwrot z inwestycji.

Duże wielorodzinne właściwości

Są to duże apartamenty, które widzisz, od 5 jednostek do setek. Te nieruchomości są finansowane przy użyciu całkowicie innego działu bankowego (komercyjne niż mieszkaniowe) i mogą wymagać wysokich płatności zaliczkowych, krótszych okresów i wyższych stóp procentowych.

Te nieruchomości są zazwyczaj zarządzane przez profesjonalnego zarządcę nieruchomości (lub menedżera ds. Zamieszkania, tak jak ma to miejsce w przypadku mojego 24-osobowego zespołu apartamentów), co zapewnia bardziej "dorywczą" inwestycję.

Inwestycje komercyjne

Nieruchomości komercyjne pochodziły z centrów handlowych, sklepów, restauracji i innych obiektów. Przy podobnym finansowaniu dużych nieruchomości wielorodzinnych, 20-40% to typowe wymogi dotyczące zaliczek i znowu, dział handlowy, z którym będziesz chciał porozmawiać w banku.

Nieruchomości komercyjne korzystają z długoterminowych umów najmu, ale liczba wolnych miejsc pracy często waha się od miesięcy do lat.

Obciążenia podatkowe

Kiedy właściciel nieruchomości odmawia zapłaty podatków, gmina może wnieść zastaw na nieruchomości, sprzedać zastaw inwestorowi, a następnie inwestor może otrzymać odsetki od należnych pieniędzy. Ten system może naprawdę być metodą "bez toalety" dla inwestowania w nieruchomości, ale nauka, jak znaleźć odpowiedni rodzaj zastawów podatkowych, może być sztuką samą w sobie.

Uwagi

Inna metoda inwestowania bez bycia "właścicielem" - banknot nieruchomości jest tworzony, gdy pożyczkodawca finansuje transakcję nieruchomości i otrzymuje odsetki od tej pożyczki. Te notatki mogą być tworzone, kupowane lub sprzedawane tak jak nieruchomości.

Tego rodzaju inwestowanie może być prawie całkowicie "pasywne", ale może wiązać się z ryzykiem, że pożyczkobiorca nie wywiąże się z zaciągniętego zobowiązania, wymagając kosztownego zamknięcia dostępu do rynku.

Kupno i sprzedaż listów zastawnych jest bardzo podobne do inwestowania w pożyczki typu "peer-to-peer" z upodobaniami firmy Klub pożyczkowy i Prosperować.

Dźwignia w inwestowaniu w nieruchomości

Aby wykorzystać lub nie wykorzystać, to jest pytanie.

Inwestowanie w nieruchomości oferuje wyjątkową przewagę nad większością innych rodzajów inwestycji - i jest to siła dźwigni. Oczywiście, dzięki zapasom możesz kupować na marginesie i dodawać tam pewną dźwignię, ale tylko nieruchomość pozwala ci kupować z zaledwie 20% spadkiem (10% z niektórymi programami i 3,5% jeśli planujesz mieszkać w nieruchomości).

Oznacza to, że masz możliwość otrzymania 100% uznania, ale musisz zapłacić tylko za 20% nieruchomości. Jednak oznacza to również, że możesz stracić na 100% spadku wartości, jeśli spadną ceny, całkowicie likwidując swoją zaliczkę.

Pozostaje duża debata w społeczności finansów osobistych, czy wykorzystanie długu jako dźwigni finansowej, np. Obniżenie o 20% i finansowanie pozostałej części nieruchomości inwestycyjnej, jest dobrym pomysłem, czy nie. Zwolennicy używania "sprytnego długu" spoglądają na matematykę i wskazują, że jeśli możesz zaciągnąć pożyczkę w, powiedzmy 5%, i zrobić 15% - wyjdziesz przed siebie. Dodatkowo, wykorzystując swoje pieniądze i znajdując niewiarygodną ofertę, która zapewnia dobre przepływy pieniężne - Twój zwrot z inwestycji może być ogromny.

Jednak przeciwnicy długów i dźwigni spoglądają na problem zadłużenia na większość konsumentów i wskazują, że, jak Dave Ramsey lubi mówić, "100% Foreclosures w zeszłym roku stało się z ludźmi z hipoteką."

Wybór wykorzystania dźwigni lub nie użycia jej jest ściśle osobisty i jest decydujący dla Ciebie, Twojej rodziny i osobistej pozycji finansowej. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się użyć długu, czy nie, zdecydowanie zalecamy, abyś nauczył się wszystkiego na temat planowanej inwestycji przed zatopieniem jakiejkolwiek gotówki, aby zmaksymalizować szansę na sukces i zysk.

Tworząc twój plan

Gdy odkryjesz swoją konkretną niszę inwestycyjną i zdecydujesz, jak planujesz sfinansować swoją transakcję, następnym krokiem jest zrobienie planu. Jak często mówię, nie jeździsz z Kanady do Peru, wiedząc tylko, że to Południe - potrzebujesz mapy drogowej, planu. Mapa trzyma cię na właściwej drodze, z dala od ślepych zaułków, i pomaga łatwo zorientować się, gdzie znajduje się następny przystanek.

Decydując się na inwestowanie w nieruchomości, posiadanie planu jest równie ważne. Musisz zdecydować, jaki konkretny rodzaj inwestycji w nieruchomości chcesz realizować (jak omówiliśmy powyżej) i jak planujesz sfinansować tę inwestycję (również wspomnianą powyżej). Następnie - ważne jest, aby zdefiniować w swoim planie swoje finansowe wymagania dla tej inwestycji także.

Kalkulacja, z której lubię korzystać przy badaniu potencjalnej inwestycji w nieruchomości, jest określana jako "reguła 50%". Ta reguła mówi, że w przypadku każdej inwestycji w nieruchomości wydatki będą generalnie wynosić około 50% całkowitego dochodu, nie licząc spłaty zadłużenia. Oznacza to, że jeśli 4-plex przyniesie 2 000 $ miesięcznie dochodu, możesz założyć, że 1000 $ miesięcznie pokryje wydatki, pozostawiając 1000 $ jako przepływy pieniężne (jeśli nie została pobrana hipoteza) lub na spłatę kredytu hipotecznego. Jeśli Twoja spłata długu wynosiła 600 USD miesięcznie, możesz rozsądnie oczekiwać 400 USD miesięcznie w przepływie pieniężnym w tym momencie.

Korzystając z tej zasady (pamiętaj, że jest to tylko ogólna zasada, a nie prawd ewangelii, więc pamiętaj, aby zawsze podawać dokładne liczby na temat każdej analizowanej nieruchomości) możesz określić zwrot z inwestycji i zdecydować, czy nieruchomość jest warta ścigania. W powyższym przykładzie, jeśli zapłaciłbym 20 000 USD za zaliczkę na tę nieruchomość, która dostarczała 400 USD miesięcznie w przepływie pieniężnym (4800 USD rocznie), szukałbym 24-procentowego zwrotu gotówki z inwestycji z tej nieruchomości , nie licząc przyszłych zysków z aprecjacji.

Definiując swoje kryteria finansowe, jesteś w stanie szybko przejrzeć 90% ofert nieruchomości, które nie są dobre, i skupić się tylko na tych, które zapewnią ci zwrot z inwestycji, którego szukasz.

Zarządzanie samodzielne a zarządzanie nieruchomościami

Na koniec musisz zdecydować, czy chcesz samodzielnie zarządzać swoją własnością.

Jeśli szukasz kupić jeden dom jednorodzinny na raz i masz dużo wolnego czasu, nie jest to zbyt trudne. Jeśli jednak planujesz kupować wiele nieruchomości i zwiększać portfel inwestycyjny - lub po prostu nie masz zbyt wiele czasu, pamiętaj, aby zaplanować odpowiednie zarządzanie nieruchomościami i odpowiednio zaplanować budżet.

Należy pamiętać, że większość zakupionych nieruchomości to repozytorium bankowe, które kupiłem po tym, jak właściciel stracił swoją własność w banku.Dowodzi to, że nie zawsze łatwo jest być gospodarzem i łatwo dostać się przez głowę. Jeśli nie masz cierpliwości, by poradzić sobie z trudnymi sytuacjami najemców i wiedzą, aby odpowiednio poradzić sobie z tymi sytuacjami - zdecydowanie poleciłbym uzyskać wykwalifikowanego menedżera nieruchomości.

Jeśli planujesz sam się zarządzać, upewnij się, że odpowiednio ekranujesz swoich najemców, uznając, że lepiej poczekać na właściwego najemcę, niż umieścić złego lokatora, który później spowoduje ogromne problemy finansowe. Aby uzyskać więcej informacji na temat kontroli najemców, koniecznie sprawdź drugi najdłuższy wpis, jaki kiedykolwiek napisałem: "Ocena najemców: ostateczny przewodnik".

Gdzie iść stąd

Bez względu na rodzaj inwestycji w nieruchomości, w które planujesz się dostać, bardzo polecam, abyś się wszystkim starał być dobrym inwestorem, zanim wpuścisz na niego pieniądze. Inwestowanie w nieruchomości nie jest tak pasywne, jak inne inwestycje, ale zwroty mogą zdmuchnąć większość innych inwestycji z wody, gdy zostaną wykonane prawidłowo i gdy masz solidny plan i inwestujesz w inteligencję. Przepływy pieniężne, które otrzymujesz z nieruchomości, mogą szybko dodać tysiące do konta oszczędnościowego bez konieczności wykonywania pracy dziennej. Może to pomóc Ci przejść na emeryturę szybciej lub przynajmniej przejść na emeryturę, przynosząc więcej dochodów, więcej zasobów i więcej doświadczenia.

Istnieje wiele książek, podcastów, forów, blogów, klubów nieruchomości i innych źródeł wspaniałej edukacji, a większość z nich jest darmowa. Informacje zostały zdemokratyzowane, więc wykorzystaj wspaniałe zasoby w Internecie. Nie musisz stać się ekspertem, ale gdy wybierzesz swoją konkretną ścieżkę inwestycji w nieruchomości - przynajmniej poznaj tę konkretną niszę. Wskakuj, zadawaj pytania (takie jak w komentarzach poniżej epickich postów, takich jak ten ... podpowiedź ...) i poznaj lokalnych inwestorów, którzy pomogą ci dostać się tam, gdzie chcesz być.

Twoja emerytura jest twoja, aby to zrobić, co chcesz. Nie bój się dodać nowego pojazdu do swojego portfela i mam nadzieję, że udało mi się przekonać, że nieruchomości powinny być tym pojazdem.

Daj mi znać w poniższych komentarzach, jeśli inwestujesz w nieruchomości - dlaczego lub dlaczego - oraz wszelkie inne pytania lub komentarze, które możesz mieć.

Brandon Turner (G +) to aktywny inwestor nieruchomości i starszy redaktor w BiggerPockets.com, sieci społecznościowej inwestującej w nieruchomości. Brandon lubi pisać epickie, długie posty na blogu, takie jak recenzja Rocket Lawyer.com lub popularny w Internecie ebook The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.