Jak inwestowanie w nieruchomości z crowdfundingiem wpływa na twoje podatki

Finansowanie crowdfundingowe zyskało szerokie uznanie w ciągu ostatnich kilku lat. Doświadczenie i niedoświadczeni zarówno nurkują w tę wyjątkową okazję do inwestowania w nieruchomości.

Jakie są implikacje podatkowe inwestowania w finansowanie crowdfundingowe? Czy jest opodatkowany jak zapas? CD? Biznes?

Rozwijanie sposobu opodatkowania crowdfunding nieruchomości może skomplikować się w zależności od rodzaju inwestycji.

W tym artykule przyjrzymy się kilku różnym scenariuszom, które pomogą Ci zrozumieć, w jaki sposób opodatkowane są inwestycje w crowdfunding w nieruchomości.

Struktury inwestycyjne

Spójrzmy najpierw na kilka różnych struktur i typów inwestorów, które są powszechnie spotykane w inwestowaniu w crowdfunding nieruchomości.

Istnieją dwa rodzaje inwestorów w finansowanych z crowdfundingu inwestycjach w nieruchomości: akredytowane i nie akredytowane.

Akredytowany inwestor ma większe możliwości inwestowania niż inwestor nieposiadający akredytacji, ale ponosi również większe ryzyko. SEC Zasada 501 Regulacji D określa akredytowanego inwestora.

Ci inwestorzy mają roczny dochód w wysokości co najmniej 200 000 $ w ciągu ostatnich dwóch lat i wartość netto ponad 1 milion USD.

Niektóre witryny z crowdfundingiem nieruchomości umożliwiają inwestorom akredytowanym inwestowanie w ich projekty.

Projekty, w które często inwestuje akredytowany inwestor, nazywane są projektami kapitałowymi. Oznacza to, że inwestor faktycznie staje się partnerem w firmie, która często jest LLC (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) lub LP (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością).

LLC będzie następnie inwestować w konkretne projekty dotyczące nieruchomości.

Zyski i straty z LLC przepływają do inwestorów. Z tego powodu LLC nie płaci żadnych podatków. Zamiast tego inwestorzy płacą podatki.

Inną powszechną formą crowdfundingu nieruchomości jest zadłużenie. W przypadku tego rodzaju inwestycji inwestorzy nie muszą być akredytowani i nie posiadają kapitału własnego w spółce. Dzięki inwestycji długu inwestorzy zarabiają odsetki.

Większość struktur zadłużenia umożliwia inwestorowi zakup udziałów w funduszu, czasami nazywanym eREIT. W tym scenariuszu przypomina inwestowanie w akcje lub płyty CD.

Implikacje podatkowe struktury biznesowej / transakcyjnej

Nie akredytowani inwestorzy kupujący akcje funduszu mają najprostszy wpływ na podatki.

Otrzymują one 1099-INT od firmy crowdfundingowej, z którą inwestują i są opodatkowane według ich zwykłej stawki podatku dochodowego.

Jeśli inwestor jest inwestowany w wiele funduszy, ich inwestycje mogą zostać połączone w jeden 1099-INT, zamiast otrzymywać indywidualne 1099-INT dla każdego funduszu.

Inwestorzy inwestujący w inwestycje kapitałowe stają się bardziej skomplikowani. Inwestorzy ci otrzymają formularz podatkowy K1. K1 jest przeznaczony na dochody dzięki partnerstwom biznesowym.

Paul Sundin, CPA i strateg ds. Podatków, opracował w wywiadzie dla RealtyShares.com relację między LLC i K1, "... w strukturze, w której LLC, przepraszam, inwestorzy RealtyShares inwestują w RealtyShares LLC, która z kolei inwestując w sponsoring lub umowę sponsorską, która będzie zyskiem partnerskim na RealtyShares [grupa], i wtedy K-1 będzie pochodzić z tej konkretnej transakcji i przepłynie przez atrybuty podatkowe do indywidualnych inwestorów. "

Inwestorzy kapitałowi mogą również otrzymywać dochody z odsetek lub zyski kapitałowe. Dochód z odsetek może być zwykłym dochodem, jak wspomniano wcześniej.

Zyski kapitałowe z inwestycji utrzymywanych przez okres dłuższy niż jeden rok są uważane za długoterminowe i opodatkowane według korzystniejszej stawki 15% lub 20%.

Niektórzy uważają, że nie mogą domagać się straty z K1. To nie do końca prawda. Straty pasywne na K1 mogą kompensować tylko inne pasywne dochody. Nie dochody z inwestycji. Straty pasywne mogą zostać przeniesione na następny rok.

Transakcje kapitałowe posiadające kwartalne wypłaty (przepływy pieniężne) mogą być opodatkowane jako dochód. Przy inwestycjach typu "kupuj i trzymaj" (długoterminowo) przepływy pieniężne mogą być kompensowane amortyzacją i innymi odliczeniami, co może prowadzić do strat.

Pod koniec długoterminowej inwestycji, zwykle gdy nieruchomość jest sprzedawana, zyski lub straty z nieruchomości przepływają do inwestorów na K1.

Podatki federalne a podatki państwowe

W przypadku inwestorów kapitałowych mogą one być objęte powiązaniami państwowymi, które mogą nie być ich miejscem zamieszkania. To może się różnić w zależności od stanu. Jeśli państwo egzekwuje tę kwestię, inwestorzy będą musieli złożyć zeznanie w tym stanie.

Państwo inwestora często udziela kredytu lub alokacji w tym przypadku.

W przypadku państw, które nie mają podatku dochodowego, może być wymagane zgłoszenie zawiadomienia.

Wniosek

Jak widać, wiele z nich może mieć konsekwencje podatkowe w finansowaniu społecznościowym inwestycji w nieruchomości, szczególnie w przypadku inwestycji kapitałowych, w których inwestorzy otrzymują K1.

Nie akredytowani inwestorzy inwestujący w fundusze mają najprostszy scenariusz podatkowy.

Otrzymują 1099-INT i płacą zwykłe podatki dochodowe. Nie różni się to zbytnio od otrzymania 1099-INT dla dochodu z odsetek na CD.

Oczywiście sytuacja podatkowa wszystkich jest inna. Najlepiej jest pracować z CPA, aby lepiej zrozumieć swój unikalny scenariusz podatkowy i wpływ, jaki na niego będą miały crowdfundingowe nieruchomości.

Czy inwestujesz w crowdfunding nieruchomości, czy też kiedykolwiek byś to rozważył?