Myślisz o wynajęciu swojego domu? 15 wskazówek, jak zmaksymalizować swoje dochody

Jednym z największych odpływów od dochodów z wynajmu właściciela są wydatki. Posiadanie nieruchomości na wynajem nigdy nie jest tak łatwe, jak kupowanie nieruchomości, znalezienie najemcy i czekanie na wielkie tłuste czeki, aby mogli je przetasować - i wiedzą o tym doświadczeni właściciele ziemscy.

"Po zakupie nieruchomości jej zwrot z inwestycji sprowadza się głównie do minimalizacji strat", mówi Brian Davis, inwestor nieruchomości z 15 nieruchomościami wynajmu nieruchomości i współzałożycielem blogu na temat nieruchomości SparkRental. "Lubię myśleć o przychodach z czynszu jako o rurociągu, który chce się płynnie i przy minimalnym przecieku".

Niezależnie od tego, czy planujesz dostać się do firmy wynajmującej mieszkanie, czy jesteś doświadczonym właścicielem, prawdopodobnie chcesz wiedzieć, jak zarabiać więcej pieniędzy. Rozmawialiśmy z wieloma ekspertami od nieruchomości, aby zebrać ich najlepsze sugestie, jak zmaksymalizować dochody z wynajmu.

1. Dokładnie najemcy ekranu

Jedną z największych kłopotów, o których słyszeliśmy właściciele ziemscy, był koszt (w pieniądzu, czasie i stresie) eksmisji kłopotliwych lokatorów. Eksmisja może trwać od trzech do sześciu miesięcy i może kosztować w górę o 5000 USD, więc wykonuj pewną pracę prewencyjną, umieszczając nowych lokatorów w trakcie dokładnego procesu selekcji.

Przeprowadź test kredytowy, aby uzyskać poczucie odpowiedzialności finansowej, a także śledztwo w sprawie kryminalnej i eksmisji. Zrób też mały rekonesans.

"Prowadź swoją obecną rezydencją", mówi Denise Supplee, agent nieruchomości, inwestor i były zarządca nieruchomości, a także współzałożyciel SparkRental. "Czy jest brudny? Czy na całym świecie są wyrzucane śmieci, a co gorsza, śmieci się zbierają? Czy jest tam stary, zepsuty samochód z właśnie przetrzymywanymi tagami? Wielkie flagi ostrzegawcze! "

2. Dowód własności najemcy

"Właściciele nieruchomości nie mogą odliczyć pieniędzy z kaucji za" normalne zużycie ", więc muszą zrobić, co mogą, aby temu zapobiec". mówi Davis.

Obejmuje to zabraniające montowania telewizorów w dzierżawę, zabezpieczając sprzęt, takich jak wieszaki na ręczniki, w kołków, wybierając podłogi o niskim poziomie konserwacji, takie jak drewniane podłogi na dywany i instalowanie ograniczników drzwi. Wszystko, co uniemożliwia racjonalne codzienne korzystanie z pozostawienia znaku na twojej nieruchomości, jest mądrym posunięciem.

Prostsze zagospodarowanie terenu i wytrzymałe materiały zewnętrzne, takie jak cegła i winyl, mogą również obniżyć koszty utrzymania, doradza Chad Carson, inwestorowi nieruchomości i blogerowi w serwisie CoachCarson.com.

3. Uzyskaj odpowiednie ubezpieczenie

To powinno być oczywiste, ale zawsze wiosna dla ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej właściciela.

"Tylko koszt jednego niepoważnego procesu może opróżnić twoje konto bankowe", mówi Carson. "Dobra polisa ubezpieczeniowa zatrudni prawników do obrony w mało prawdopodobnym przypadku pozwu".

Redaktor Penny Hoarder, Justin Cupler, wynajął swój stary dom na rok po przeprowadzce, i dodaje: "Zadzwoń do swojej firmy ubezpieczeniowej i zmień politykę na strukturę. Większość polis właścicieli domów obejmuje cały dom i jego zawartość. Jeśli wynajmujesz go nieznajomym, nie musisz ubezpieczać swoich przedmiotów. Pozwala to zaoszczędzić około 25 do 50 USD miesięcznie. "

4. Kup gwarancję domową

“Jeśli twój dom jest starszy, wszystko musi się zepsuć- mówi Cupler. "(Gwarancja domu) zazwyczaj kosztuje tylko 20 do 50 dolarów miesięcznie i obejmuje cię w przypadku nieoczekiwanego awarii, która może wyczerpać rezerw."

5. Zrób to sam, jeśli to możliwe

“Posiadanie nieruchomości na wynajem to mniej na temat maksymalizacji dochodu i więcej na temat minimalizacji wydatkówses- mówi Andy Panko, właściciel dwóch apartamentów z jedną sypialnią w kompleksie w Woodbridge w stanie New Jersey. "Zawsze staram się osobiście robić jak najwięcej w odniesieniu do moich nieruchomości. Jestem bardzo przydatny i poradzę sobie z typowymi naprawami i aktualizacjami. Wykonuję również wszystkie moje własne reklamy (za darmo za pośrednictwem Craigslist), pokazując moje jednostki i wykonuję wszystkie kontrole w tle i sprawdzanie kredytu (za pośrednictwem usługi SmartUp TransUnion, którą obciążam najemcę). "

6. Korzystaj z wypożyczalni z ostrożnością

Niektórzy właściciele wynajmujących wynajmują agencje i zarządcy nieruchomości, którzy są warta wydatków, ponieważ oszczędzają im czasu i stresu na dłuższą metę.

"Byłem zbyt łatwy w stosunku do moich najemców - nie naliczanie opłat za opóźnienia lub rozpoczęcie eksmisji, kiedy się spóźnili. To pozwoliło im przejść się po mnie i kosztować mnie jeszcze więcej pieniędzy "- mówi Mark Ferguson z Invest Four More. "Kiedy miałem siedem nieruchomości, przekazałem je firmie zarządzającej i były one znacznie twardsze. Mimo że zapłaciłem im procent czynszów, zebraliśmy więcej czynszów i mieliśmy lepszych najemców. To uratowało mi bóle głowy, czas i pieniądze. "

Jeśli jedziesz tą trasą, po prostu upewnij się, że masz najwięcej do zrobienia. Cupler sugeruje porównywanie opłat w pierwszej kolejności poprzez "pozyskanie kilku agencji walczących o swoją firmę i znalezienie tej, która ma najlepsze korzyści pod względem kosztów".

Jeśli chcesz zrezygnować z opłaty, są pomocne narzędzia.

"Wynajmowanie zarządcy nieruchomości może trochę boleć z pracy z najemcami, ale ich opłaty mogą zająć do 10% twoich zwrotów. Na dzisiejszym rynku nieruchomości może to zredukować przepływ gotówki do zaledwie ledwie zmieniającego się zysku "- mówi Callie Hamilton, inwestor nieruchomości, którego mąż założył firmę Rentlit, aby pomóc właścicielom nieruchomości w obsłudze automatycznych płatności online, usług serwisowych, kontroli i tworzenie dzierżawy na własną rękę.

7. Regularnie sprawdzaj swoje właściwości

Nawet jeśli wynająłeś kogoś do obsługi bieżącego zarządzania, upewnij się, że regularnie kontrolujesz swoje nieruchomości, aby upewnić się, że lokatorzy odpowiednio monitorują twoją inwestycję.

"Spaceruj po właściwościach tak często, jak tylko możesz" - mówi Deb Tomaro, broker kojarzony z RE / MAX Acclaimed Properties. "Wymiana filtra pieca co 60 dni jest świetną wymówką. Daje to szansę na sprawdzenie wszelkich problemów, zanim przekształcą się w ogromną i kosztowną naprawę. Na przykład, nie mogę ci powiedzieć, ile szafek pod zlewem kuchennym jest zepsutych, ponieważ lokatorzy wypełniają szafkę pełną rzeczy i nigdy nie wiedzą, że jest mały wyciek. Wyciek trwa przez rok, baza zlewu zostaje zniszczona. Za każdym razem, gdy wchodzę do wynajmowanej jednostki, pytam, czy mogę sprawdzić pod zlewozmywakami, czy nie ma przecieków, i biegnę rękami po całym kanale, aby upewnić się, że nie wyczuwam przecieku ".

Nawet prosta podróż, aby upewnić się, że rzeczy są utrzymywane na zewnątrz, może wiele powiedzieć, mówi.

8. Utrzymuj najemców szczęśliwych

Oprócz eksmisji, koszty rotacji plasują się wysoko na listach rzeczy, których należy unikać.

"Największe wydatki w branży najmu pojawiają się, gdy lokator się wyprowadza" - mówi Carson. "Najemca, który pozostaje pięć czy sześć lat, nie narzeka na smugi na ścianie, ale dla nowego lokatora będziesz musiał malować i robić inne naprawy."

Utrzymuj najemców w dobrym stanie, reagując szybko na życzenia i uprzejmie. Jeśli okaże się, że musisz podnosić czynsze, aby sprostać miesięcznym wydatkom, zachęć najemców do trzymania się z tobą, jak małe ulepszenie, kiedy odnawiają swoją dzierżawę, sugeruje Carson.

9. Uzyskaj najwyższą czynsz za stopę kwadratową

"Większy nie zawsze jest lepszy w wypożyczonym świecie" ostrzega Carson. "Znajdź nieruchomości o najwyższym czynszu za metr kwadratowy. Wiele razy mieszkanie o powierzchni 1000 stóp kwadratowych będzie wynajmowane tak samo jak mieszkanie o powierzchni 1300 stóp kwadratowych. Ale malowanie i inne bieżące utrzymanie będzie kosztować więcej za większą jednostkę. "

Lub wykonaj przykład Keishy Blair, współzałożyciel Aspire-Kanada, i skupić się na wynajmie nieruchomości wielorodzinnych, która "może zmniejszyć ryzyko długich okresów wolnych miejsc pracy, zmniejszając ryzyko utraty dochodów", mówi. "W domach wielorodzinnych, takich jak tripleksy, znacznie zwiększa to potencjał dochodu, minimalizując przy tym znaczące straty, jeśli jeden z najemców zdecyduje się odejść. Mimo że te właściwości są zazwyczaj droższe, to w dłuższej perspektywie mają tendencję do przewyższania inwestycji w domach jednorodzinnych. "

10. Nie włączaj narzędzi

Nigdy nie należy uwzględniać zmiennych mediów, takich jak ciepło lub energia elektryczna, w cenie czynszu. Jennifer Stahlman z PayLease wyjaśnia, dlaczego:

• "Obniżenie ceny czynszu za media oznacza, że ​​musisz nadmiernie zwiększyć czynsz na konkurencyjnym rynku".

• "Gdy włączone są media, nie ma zachęt dla rezydentów do zachowania, co prowadzi do wyższych rachunków za media".

• "Jeśli nie dodasz wystarczająco dużo, by pokryć wszystkie media, musisz zapłacić różnicę."

• "Dostawcy usług komunalnych często zwiększają stawki, co prowadzi do niespójnych kwot faktur."

11. Buduj rzeczy w

Rozważ inwestowanie w meble wbudowane jak półki lub kącik śniadaniowy.

"Ogólnie rzecz biorąc, jeśli nie można go przenieść, nie można go złamać", mówi właściciel ziemski i inwestor nieruchomości Eugene Gamble. "Chociaż początkowo droższe, koszty są ograniczane przez zmniejszoną liczbę napraw potrzebnych, ponieważ lokatorzy nie mogą przenosić elementów zgodnie z ich szczególnymi pragnieniami. Możesz również zaoszczędzić czas na znajdowanie zamienników lub napraw. "

Carson również zaleca w tym wiele wbudowanych rozwiązań pamięci masowej, z bardzo genialnego powodu: "więcej rzeczy = trudniejsze do przeniesienia!"

12. Opłata dodatkowa dla dodatków

Rozważ wynajęcie garażu (-ów) znajdującego się w Twoim lokalu oddzielnie- doradza Gamble. "Nie wszyscy lokatorzy mają samochód, więc możesz wynająć dodatkową przestrzeń, jeśli jest odpowiednio umiejscowiona i rozłożona".

Jeśli wynajmujesz lokatorom ze zwierzętami domowymi, poproś ich, aby płacili jednorazową lub miesięczną opłatę za zwierzęta domowe, zamiast płacić składkę na zwierzaka, mówi Kaycee Wegener z Rentec Direct. "Jeśli poprosisz o lokatę dla zwierząt, pieniądze te mogą zostać użyte tylko w celu usunięcia szkód wyrządzonych przez zwierzaka, a pozostałe saldo musi wrócić do najemcy ... Jednakże, jeśli pobierasz jednorazową lub miesięczną opłatę za zwierzęta domowe, możesz wykorzystać dochód według swojego uznania. "

13. Utwórz LLC

"Udany biznes zaczyna się (i tak jest) poprzez pozycjonowanie się w celu zmniejszenia ryzyka. Zauważ, że nie "eliminuj" ryzyka, ponieważ jest to niemożliwe "- mówi Craig Morgan, prawnik i inwestor nieruchomości. Jego strategia:

Mieć jedną spółkę z oo (najczęstszy wybór podmiotów dla inwestorów) dla nieruchomości. Zachowaj swoje wypożyczenia w jednym LLC; ta spółka z oo nie współpracuje przy innych projektach ani nie prowadzi innych usług (np. prace wykonawców). Wszystko, co robi LLC, to własność hold.

Jeśli masz portfel krótkoterminowy (czytaj: fix-and-flips), a następnie umieść je w innej LLC. Jeśli jesteś osobą zajmującą się naprawą domu lub zarządcą nieruchomości, ta usługa jest wykonywana w innym obiekcie. Sednem tego jest ograniczenie ekspozycji (tj. Odpowiedzialności) każdej LLC. Teoretycznie powód może podążać za tym, co jest w LLC / wartości w LLC. Tak więc, jeśli zostaniesz pozwany jako wykonawca, powód nie może uzyskać własności Twoich czynszów, ponieważ jest to odrębna i odrębna działalność.

14. Crunch the Numbers

"Ponieważ wynajem nieruchomości to inwestycja, powinna być analizowana jako taka" - mówi Panko. W rezultacie "ważniejsze jest maksymalizowanie powrót niż maksymalizować dochód. Nawet jeśli masz wystarczającą ilość gotówki, by kupić nieruchomość na wynajem, możesz zazwyczaj uzyskać lepszy zwrot z pieniędzy, zaciągając pożyczkę, aby zapłacić za większość pieniędzy. "Podaje ten przykład używając swoich własnych jednostek:

Całkowity miesięczny koszt podatków, opłat za utrzymanie i ubezpieczenia wynosi około 525 USD, a miesięczny czynsz wynosi 1250 USD. Jest to miesięczny dochód netto w wysokości około 725 USD lub 8 700 USD rocznie.

Obiekt kosztuje około 110 000 USD. Gdybym wydał pełne 110 000 USD, aby kupić je wprost, zarobiłbym tylko 8,3% rocznie na mojej inwestycji, tj. 8700 USD zysku netto podzielonego przez początkową inwestycję w wysokości 110 000 USD. Zamiast tego włożyłem tylko 27.500 $ z moich własnych pieniędzy (25% zaliczki) i pożyczyłem resztę z 30-letnią pożyczką. Pożyczka wynosi około 400 USD miesięcznie. Dodanie tego do podatków, kosztów utrzymania i ubezpieczenia oznacza, że ​​moje całkowite miesięczne wydatki wynoszą 925 dolarów.

Przy miesięcznym czynszu w wysokości 1250 USD oznacza to, że mój miesięczny dochód netto wynosi tylko 325 USD miesięcznie, czyli 3 900 USD rocznie. Oznacza to jednak zwrot w wysokości 14,2% rocznie, tj. 3 900 USD zysku netto podzielonego przez inwestycję początkową w wysokości 27 500 USD. Więc, biorąc pożyczkę, zamiast ją wykupić, moje dochody są niższe, ale mój zwrot z inwestycji jest większy.

Powiedział, że nadal musisz wiedzieć, co robisz: "Należy zauważyć, że pożyczanie pieniędzy zwiększa ryzyko posiadania nieruchomości na wynajem," dodaje Panko. "Na przykład, nawet jeśli jednostka nie jest zajęta przez wiele miesięcy, a zatem nie generuje żadnych dochodów, pożyczka nadal musi być wypłacana co miesiąc".

Podobnie jak w przypadku każdej złożonej decyzji biznesowej, jeśli czujesz, że twoja głowa się kręci, zawsze najlepiej skonsultować się z profesjonalistą.

15. Użyj swoich ulg podatkowych

Zbyt wielu właścicieli rezygnuje z oszczędności, ponieważ "nie wiedzą, co jest dopuszczalnym wydatkiem", jeśli chodzi o ulgi podatkowe, mówi Gamble. "Właściciele mogą domagać się wszelkiego rodzaju przerw na utrzymanie ich nieruchomości i spłatę kredytów hipotecznych. Dowiedz się, co możesz zrobić, lub zatrudnij doświadczonego księgowego nieruchomości. "

Twoja kolej: Czy masz nieruchomość na wynajem? Jakie inne wskazówki dodasz do tej listy?

Kelly Gurnett jest niezależną blogerką, pisarką i redaktorką prowadzącą blog Cordelia Calls It Quits, w którym dokumentuje jej próby pozbycia się życia rzeczy, które nie mają znaczenia i skupienia się bardziej na rzeczach, które robią. Śledź ją na Twitterze @CordeliaCallsIt.