Jak kupić swoją pierwszą nieruchomość do wynajęcia: Zdobyłam $ 100,000 From Mine

Więc chcesz kupić nieruchomość na wynajem. Kiedy nadszedł właściwy czas na inwestycje?

Po uzyskaniu lepszego samochodu, po zakupie wymarzonego domu, kiedy dzieci będą już w szkole (lub poza szkołą!), Może następnie będziesz mógł kupić nieruchomość inwestycyjną.

Ale na podstawie mojego doświadczenia najlepszy czas na inwestowanie nie jest po osiągnięciu jakiegoś arbitralnego celu. Jego teraz.

Im wcześniej kupisz swoją nieruchomość inwestycyjną, tym lepiej

Kupiłem mój pierwszy dom na wynajem w 1994 roku, kiedy miałem 24 lata. Mój mąż i ja zarabialiśmy prawie tyle, co płaca minimalna, a my mieliśmy 2-latek i więcej długów, niż mi się wydawało.

Ale mocno czuliśmy, że własność domu jest kluczem do naszej przyszłości, więc kupiliśmy dom z dwiema sypialniami i łazienką z parkingiem na ulicy za 16 000 $.

Dwadzieścia lat później nadal posiadam tę wypożyczalnię i zarobiłem ponad 100 000 USD na czynsz.

Jak każda inna inwestycja, czas może być twoim największym atutem. Im wcześniej zaczniesz, tym więcej czasu będziesz musiał zebrać.

Jak rozpocząć wynajem portfela nieruchomości

Twoja pierwsza nieruchomość najmu jest często najtrudniejsza do zdobycia. Jeśli pójdziesz do bankiera lub brokera kredytów hipotecznych i poprosisz o zakup nieruchomości na wynajem, prawdopodobnie poprosi cię o 20-30% zaliczki.

Zamiast, Najprostszym sposobem na wejście na ten rynek jest kupno domu i zamieszkanie w nim przez rok, a następnie wynajęcie go i zakup innego.

Jako właściciel lokalu i jeśli ta porada dotrze do Ciebie wystarczająco wcześnie, po raz pierwszy kupujesz dom, prawdopodobnie kwalifikujesz się do finansowania z niską wpłatą.

Federal Housing Administration (FHA) pożyczki wymagają jedynie zaliczki w wysokości 3,5%, pozwól sprzedającemu zapłacić wszystkie koszty zamknięcia i przedpłacone (do 6% ceny sprzedaży), mieć rozsądną stawkę ubezpieczenia kredytu hipotecznego (składka, którą płacisz za umieszczenie mniej niż 20% w dół), i nie wymagają kredytobiorcy zajmować dom przez ponad rok.

Spróbuj skorzystać z finansowania FHA w swoim pierwszym domu, jeśli ci się kwalifikuje. Możesz nawet znaleźć program ze 100% finansowaniem lub pomocą w formie przedpłaty. Programy te różnią się w zależności od lokalizacji i czasami mają dłuższe wymagania dotyczące obłożenia, ale warto o nie zapytać. Dowiedz się o swoich opcjach na stronie Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast.

Czego szukać w nieruchomości na wynajem

Zacznij mały. Poszukaj najtańszego domu spełniającego Twoje potrzeby i przyzwoity wynajem.

Pamiętaj, że będziesz mieszkać w nim tylko przez rok. Dom z dwiema sypialniami i łazienką to świetne miejsce na rozpoczęcie. Możesz zrobić to przez rok, nawet jeśli masz dzieci. Powiedz wszystkim, że skaczesz na drobnym ruchu w domu.

Kiedy będziesz gotowy do dodania następnej nieruchomości inwestycyjnej, poszukaj trochę większej, na przykład trzech sypialni i jednej lub dwóch łazienek.

Twój pierwszy dom powinien być w zasadzie możliwy do zamieszkania bez większych problemów, więc kwalifikujesz się do pożyczki z niską wpłatą. Jest OK, jeśli jest trochę zaniedbany, ponieważ mam nadzieję, że uda się go zdobyć za dobrą cenę. Daje także szansę na drobne ulepszenia, budowanie kapitału własnego i przyciąga najemców.

Ale nieruchomość nie powinna wymagać żadnych poważnych napraw lub remontów. Jeśli jest coś, co uniemożliwiłoby ci odejście od razu, może nie być najlepszym rozwiązaniem, ponieważ będziesz mieć problem z uzyskaniem maksymalnego stosunku kredytu do wartości na nieruchomości.

Zbuduj swój portfel najmu

Jeśli chcesz zarządzać wieloma czynszami, aktualizuj co roku, dopóki pożyczkodawcy nie zaczną kwestionować twoich motywów. Prawdopodobnie możesz kupić trzy domy w ten sposób.

Jeśli szukasz dobrych ofert i umieścisz w nich polską wersję, powinieneś mieć możliwość skorzystania z części kapitału, by wymyślić zaliczki na więcej wypożyczeń. Co więcej, zaoszczędź dochód, który zarabiasz na tych czynszach, i wykorzystaj go na pierwsze 20% zaliczki.

Teraz zacznij znowu szukać tanich domów, ponieważ powiesz pożyczkodawcy, że kupujesz wynajem. A im niższa cena domu, tym niższa zaliczka.

Co jeśli masz już dom?

Ta taktyka może się powieść tylko wtedy, gdy nie masz jeszcze swojego wymarzonego domu - lub innego domu wartego więcej niż nieruchomości, które masz nadzieję kupić i wynająć. Czemu?

Kredytodawcy oczekują, że ludzie kupią dom startowy, a potem kupią kolejne ładniejsze domy na resztę życia. Kiedy kupujesz, stają się podejrzane.

Jeśli posiadasz już dom, ale interesujesz się tą strategią, rozważ ją. Lub, jeśli będzie to dobra inwestycja, zatrzymaj ją i wypożyczyj.

Ale wymyślić wiarygodny powód, by powiedzieć pożyczkodawcy, że zmniejszamy rozmiar: dzieci się wyprowadzają, chcesz być bliżej swoich rodziców (dzieci, praca itp.) lub chcesz zapisać się na studia lub emeryturę.

Najgorszy scenariusz, jeśli wynajmujesz go i przenosisz, a następnie dochodzisz dochodu z wynajmu na swoim zeznaniu podatkowym, nie mogą kłócić się z twoim zamiarem wynajęcia go.

Co z konserwacją?

Nieruchomości na wynajem stanowią świetny dodatek do portfela emerytalnego. Mogą być głównym źródłem dochodów emerytalnych, ponieważ są one dla mnie, lub jedna lub dwie nieruchomości mogą dodać trochę pokoju oddechowego do budżetu na emeryturę.

Jeśli ty zarządzaj własnymi właściwościami i zajmują się drobnymi czynnościami konserwacyjnymi, to tak jakby mieć drugą pracę - taki, który pozwala ustawić własne godziny, podróżować tyle, ile chcesz i delegować pracę, jeśli jesteś poza miastem lub jesteś zbyt zajęty, aby od razu rozwiązać problem. Zasadniczo sam zajmuję się jak największym zarządzaniem i konserwacją.

Niedawno byłem w całym kraju i miałem niespodziewaną wakat. Poprosiłem zaufanego znajomego, aby znalazł mnie najemcę. Początkowo myślała, że ​​kwota, którą jej zaoferowałem, była zbyt wysoka. Ale kiedy zdała sobie sprawę, ile czasu zajęło jej wykonanie wszystkich telefonów, spotkanie potencjalnych najemców i przygotowanie domu do nowego lokatora, zaakceptowała odszkodowanie.

Znajdź dobrego hydraulika, elektryka, profesjonalistę w dziedzinie HVAC i zwykłego złota rączka, do którego możesz zadzwonić, gdy nie możesz dostać się do problemu lub masz nad głową. To nie jest coś, co dzieje się z dnia na dzień. Ale z biegiem lat udało mi się zbudować dobry zespół ludzi, do których mogę się zwrócić, gdy potrzebuję pomocy.

Możesz też pójść za przykładem tego właściciela i zbudować zespół, który zajmie się twoją pracą, pozostawiając ci swobodę skupienia się na innych działaniach - podczas gdy dochód z najmu przychodzi na twoje konto bankowe.

Twoja kolej: czy rozważałeś zakup nieruchomości na wynajem? Jeśli tak, powiedz nam o swoich doświadczeniach! Jeśli nie, co cię powstrzymuje?

Deborah Christensen jest inwestorem nieruchomości z 15-letnim doświadczeniem w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Ona jest na emeryturze w wieku 45 lat i podróżuje w pełnym wymiarze godzin w RV z mężem. Pisze blog o swoim stylu życia na RV DJsEpicAdventure.