Zrobiłem 16 000 USD bez podatku, rzucając mieszkanie, dzięki tej luce IRS ...

Moja żona i ja niedawno zarobiliśmy 16 000 dolarów, sprzedając nasze mieszkanie, i nie będziemy płacić podatków za jeden cent.

W przyszłym roku możemy sprzedać nasz obecny dom z zyskiem, a my znowu nie zapłacimy podatku od zysków kapitałowych. Jak możemy to zrobić?

IRS pozwala ci wykluczyć zysk do 250 000 $ (500 000 $, jeśli jesteś w związku małżeńskim i wspólnie rejestrujesz) w sprawie sprzedaży Twojego podstawowego miejsca zamieszkania z dochodu podlegającego opodatkowaniu, jeśli mieszkasz w nim przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat. Mieszkaliśmy w apartamencie przez 26 miesięcy, więc zakwalifikowaliśmy się.

IRS wyjaśnia:

"24 miesiące pobytu może spaść w dowolnym miejscu w ciągu 5 lat. To nawet nie musi być pojedyncza klocek czasu. Wszystko, czego potrzebujesz, to 24 miesiące (730 dni) pobytu w okresie 5 lat. "

Staje się to bardziej skomplikowane, jeśli wynajmujesz dom w tym czasie ("odzyskujesz" wszelką deklarowaną amortyzację i płaci podatki od tej części).

Ale oto krótka wersja: Jeśli mieszkasz w swoim domu przez co najmniej dwa lata i sprzedajesz go, cały Twój zysk jest zwolniony z podatku.

Wrócimy do tego za chwilę, ale najpierw przyjrzyjmy się ważnemu pytaniu ...

Czy Twój dom to inwestycja?

Dom nie jest inwestycją, ponieważ nie generuje dochodu ani nie daje zysków, Robert Kiyosaki mówi w bogatym tacie, biedny tata.

Twój dom generuje wydatki, a jeśli sprzedasz je po podniesieniu się wartości, prawdopodobnie kupisz inny dom, który kosztuje tyle lub więcej. Długoterminowe, domowe wartości nie rosną szybciej niż inflacja.

Istnieje jednak kilka sposobów, aby zmienić dom w inwestycję. Na przykład, możesz wynająć pokoje w swoim domu, w ten sposób spłaciłem swój pierwszy kredyt hipoteczny.

Są też "zarabiać pieniądze inwestycje i oszczędzać pieniądze inwestycje, "Jennifer Abel wskazuje na Mainstreet.com, Dom nie może generować dochodu, ale jeśli kupisz dobrze, zaoszczędzisz więcej pieniędzy w ciągu lat niż na wynajmie.

A więc twój dom mogą być inwestycją, a my dodamy jeszcze jeden sposób, aby uczynić go jednym ...

Odwróć swój plan domu

Kapitał z tytułu sprzedaży mieszkaniowej zyskuje wykluczenie umożliwiajĘ ... ce kupowanie górnej przeglĘ ... darki, żyjĘ ... cej w niej podczas dokonywania napraw i ulepszeń oraz Sprzedaj go dla zysku, nie płacąc ani grosza w podatkach.

Teoretycznie możesz to robić co dwa lata.

Realistycznie, sprzedanie domu zajmuje trochę czasu i musisz poczekać dwa lata od daty sprzedaży, aby ubiegać się o kolejne wykluczenie. Poza tym nie wszyscy mogą być członkami rodziny na pokładzie planu co dwa lata.

Ale możesz to zrobić kilka razy, aby zwiększyć oszczędności emerytalne lub zapłacić za duże wakacje.

Kluczem jest zrozumieć, jak odwrócić górną zbroję. Masz olbrzymie korzyści podczas rzucania własnego domu, ponieważ nie ma pośpiechu.

Ponieważ żyjesz w swoim klapie, nie masz kosztów utrzymania, jedząc zyski, a gdzie indziej musiałbyś płacić rachunki mieszkaniowe. Ale nadal musisz poprawnie obliczyć, aby zarobić.

Dokonywanie obliczeń

Zapomnij o uznaniu.

Jeśli ceny domów idą w górę, świetnie, ale to nadal oznacza płacenie więcej za następny dom, w którym mieszkasz, więc nie jest to tak naprawdę, gdzie zarabiasz.

Oszacuj swój zysk w oparciu o wzrost wartości z planowanych napraw i ulepszeń. Aby to policzyć, patrząc na potencjalny dom, zacznij od końca.

Sporządź listę tego, co należy zrobić i określ, jaką cenę powinien sprzedać dom, kiedy skończysz. Użyj narzędzi "ostatnio sprzedanych" na stronach internetowych takich jak Trulia, aby znaleźć w pobliżu domy do porównania. Strony internetowe rzeczoznawców majątku hrabstwa często mają również publicznie dostępne informacje.

Jeśli nadal nie jesteś pewien wartości, poproś dobrego agenta nieruchomości o pomoc, ale upewnij się, że pracował on w tej części miasta.

Gdy masz już prognozowaną cenę sprzedaży (na podstawie dzisiejszych wartości), oszacuj koszty renowacji dla nieruchomości, w tym koszty posiadania, jeśli nie możesz się od razu przenieść.

Następnie oszacuj koszty zakupu i sprzedaży. W przypadku tych ostatnich można po prostu użyć kwoty 10% ceny sprzedaży, która powinna wystarczyć na pokrycie kosztów zamknięcia i prowizji od nieruchomości.

Wreszcie, zdecyduj, jaki poziom zysku sprawia, że ​​warto.

Po uzyskaniu tych liczb możesz oprzeć swoją ofertę na następującej formule:

(Przewidywana cena sprzedaży) - (wszystkie koszty i zysk) = (najwięcej można zapłacić za dom)

Na przykład, jeśli chcesz zarobić 20 000 USD, a zobaczysz, że odnowiony dom będzie sprzedawał za 160 000 USD, obliczenia mogą wyglądać tak:

160 000 USD - 20 000 USD (zysk) - 16 000 USD (koszty transakcji) - 12 000 USD (koszty renowacji) = 112 000 USD

To najwyższa cena, jaką możesz zapłacić, więc zacznij od niższej oferty. Jeśli dostaniesz dom, masz co najmniej dwa lata na ukończenie całej pracy, co prowadzi nas do jeszcze jednego pytania ...

Czy wykonasz pracę samodzielnie?

Nie jestem aż tak nastawiony mechanicznie, ale w ostatnich latach zrobiłem wszystko, od malowania naszych domów wewnątrz i na zewnątrz, aż do wymiany linii wody w pralce wewnątrz ściany (i późniejszej naprawy ściany).

Ale są rzeczy, których sam nie spróbuję. Na przykład wymienię gniazda elektryczne, ale nie będę wkładał nowych linii elektrycznych.

Nie musisz robić każdy pracy. Po prostu upewnij się, że szacunki dotyczące naprawy i ulepszenia obejmują wykonawców.

Jeśli liczby nie działają, odejdź. Są inne domy do kupienia.

Prawdopodobnie zrobisz najlepiej, wykonując jakąś pracę samodzielnie i płacąc profesjonalistom za inne zadania. Nauczyłem się, że malowanie nie jest trudne, więc zrobienie tego samemu zaoszczędzi ci dużo pieniędzy.

Jeśli projekt jest czymś, co wymaga pozwolenia, lubię płacić kontrahentowi. Uważaj i sprawdź kontrahenta przed podpisaniem czegokolwiek.

Wielka wskazówka: Przed zakupem przejdź się po domu z kontrahentem.

Moja żona i ja zrobiliśmy to z mieszkaniem, które podnieśliśmy (nie mieszkaliśmy w nim), i był w stanie powiedzieć nam, jak oszczędzać, robiąc własne naprawy. Ocenił także, ile będzie to kosztowało dla pracy, którą ostatecznie dla nas wykonał.

Zarabiać więcej pieniędzy

Oto dwa sposoby na zwiększenie zysków podczas przerzucania domów:

Ruszaj częściej

Jeśli chcesz zarobić na zyskach bez podatku, musisz przenosić się tak blisko co dwa lata, jak to tylko możliwe.

Na przykład, wymień swój dom na sprzedaż po tym, jak mieszkasz w nim przez około 21 do 22 miesięcy. Do czasu zamknięcia sprzedaży możesz być właśnie po upływie 24-miesięcznego wymogu.

Cel dla wyższej wartości

Zazwyczaj nie można znaleźć zysku w rosnących cenach, ponieważ cena następnego domu, który kupujesz, również wzrośnie.

Ale domy w niektórych obszarach doceniają szybciej niż inne.

Korzystaj z zasobów internetowych, takich jak NeighborhoodScout, aby identyfikować obszary, w których domy doceniają najszybciej i kupuj w jednej z tych dzielnic.

Twoja kolej: Czy rozważasz przekształcenie swoich domów w inwestycje poprzez ich odbijanie i przeprowadzanie co kilka lat?

Ujawnienie: Mamy tutaj poważne uzależnienie od Taco Bell. Linki partnerskie w tym poście pomogą nam zamówić menu dolara. Dziękuję za wsparcie!

Steve Gillman jest autorem "101 Weird Ways to Make Money" i twórcą EveryWayToMakeMoney.com. Był repo-manem, rzeźbiarzem, ewaluatorem wyszukiwarek, domowym flipperem, kierowcą tramwaju, serwerem procesów, makietą jurora i krupierem ruletki, ale z ponad 100 sposobów zarabiania pieniędzy pisanie jest jego ulubionym (jak na razie).