Banki

Pytanie czytelnika: Ubieganie się o kredyt hipoteczny przy użyciu spłaty opartej na dochodach

Pytanie czytelnika: Ubieganie się o kredyt hipoteczny przy użyciu spłaty opartej na dochodach

Witamy na kolejne pytanie czytelnika! To pytanie pochodzi od Johna, który stara się uzyskać hipotekę będąc na planie spłaty opartej na dochodach (IBR) dla swojego długu studenckiego. Oto historia Johna i pytanie:

Mam około 80 000 USD zadłużenia z tytułu pożyczek studenckich i obecnie korzystam z Planu Spłaty Dochodu (IBR Plan).

Trudność polega na tym, że plan autoryzuje płatność tylko na okres jednego roku - należy nieprzerwanie składać deklaracje podatkowe, a kwota płatności wzrasta proporcjonalnie do dochodów. Cóż, ostatnio, kiedy starałem się o kartę kredytową w lokalnej unii kredytowej, której jestem członkiem, miałem trudności z uzyskaniem przyzwoitego limitu kredytowego, ponieważ stale sprawdzali kwotę, którą zawdzięczam co miesiąc w ramach standardowego planu spłat. Dokumenty, które mój pracownik udziela pożyczki opisując moje warunki w IBR, pokazują moją stawkę za następne 12 miesięcy, a następnie przedstawiają stawkę GDYBY Nie przestawiam ponownie weryfikacji dochodu i tym samym nie powracam do standardowego planu (który wynosiłby około 940 USD miesięcznie).

Ta sama unii kredytowych (która zapewnia również najlepsze stawki kredytów mieszkaniowych i chciałbym je wykorzystać w ciągu dwóch lat na zakup domu) ogląda ją jako "co by było, gdyby" musiałem zapłacić tę pełną kwotę. Nauczyłem ich o tym, jak działa ponowna legalizacja w ramach IBR, a nawet otrzymałem od mojego urzędnika wypłaty list opisujący, że określają one tylko określoną kwotę płatności na 1 rok naraz, opisując proces ponownej legalizacji i stwierdzając, że kwota 940 USD była TYLKO Wyłączyłem z planu IBR. Bez względu na to, unii kredytowych nadal bardzo niechętnie (mimo pozornie zrozumienie, jak działa plan) do udzielenia pożyczki. Jak już powiedziałem, bardziej mnie to interesuje, ponieważ chcielibyśmy kupić dom w najbliższej przyszłości.

Czy masz jakieś rady na temat tej sytuacji? Jestem pewien, że są inni na planie IBR zainteresowani kupnem domu, który ma podobne trudności z nieutrwalonym charakterem spłat kredytu.

Dzięki za świetne pytanie, John! Jestem pewien, że jest wielu czytelników w tej samej sytuacji, co ty!

Powinienem również zwrócić uwagę czytelnikom (ponieważ ktoś nieodwołalnie o tym wspomina), że zarówno John, jak i jego żona mają dobrze płatną pracę, nie ma innych długów i mogą sobie pozwolić zarówno na wyższą kwotę pożyczek studenckich (jeśli musieli).

Dlaczego uzyskanie kredytu hipotecznego podczas IBR jest wyzwaniem

Uzyskanie kredytu hipotecznego przy dowolnym rodzaju planu spłaty opartego na dochodzie będzie wyzwaniem - i prawie niemożliwe dla niektórych. Powodem jest to, że dwie największe firmy ubezpieczeniowe hipotekowe, Fannie Mae i Freddie Mac (i one same ustalają zasady "dostosowywania" pożyczek), stworzyły następujące zasady postępowania z kredytobiorcami w ramach planów spłaty zależnych od dochodów (IBR, PAYE , RePAYE, ICR).

Jeśli zapoznasz się z wytycznymi Fannie Mae, stwierdzą oni, że pożyczkodawca musi użyć jednej z poniższych metod, aby obliczyć spłatę zadłużenia z tytułu pożyczki studenckiej na stosunek długu do dochodu:

  • Kwota płatności wymieniona w raporcie kredytowym, a nie kwota należna (nawet jeśli jest to plan spłaty oparty na dochodach, taki jak IBR)
  • 1% niespłaconego salda (które jest prawie zawsze wyższe niż płatności IBR)
  • Faktyczna kwota spłaty standardowego planu podana w raporcie kredytowym (jest to najczęstsza metoda, jaką wybierają kredytodawcy, ponieważ jest to najłatwiejsza). Pamiętaj, że raport kredytowy zawsze pokazuje twoją standardową 10-letnią kwotę "Kwoty do zapłaty", a nie kwotę, którą faktycznie płacisz
  • Wyliczona płatność, która całkowicie spłaci kredyt w okresie spłaty (oznacza to, że musisz wyliczyć płatność bez przebaczenia po 20/25 latach). Może to być równa twojej płatności IBR lub wyższej.

Ta zasada sprawia, że ​​uzyskanie kredytu hipotecznego jest wyzwaniem.

Jeśli nie wiesz, co mówi Twój raport kredytowy, musisz udać się na stronę AnnualCreditReport.com i dowiedzieć się. Oto zdjęcie z mojego raportu kredytowego, dzięki czemu możesz sprawdzić, czego szukać:

Kilka rzeczy:

  • Wielu kredytodawców zgłasza faktyczną kwotę płatności, a jeśli jest przestępcą. W związku z tym Twoja "zaplanowana" kwota płatności może być pusta
  • Widziałem również, że niektóre banki stosowały standardową 10-letnią kwotę planu jako "zaplanowaną" kwotę płatności, a następnie rzeczywista kwota płatności jest mniejsza.
  • Niektórzy kredytodawcy umieszczają plan płatności w komentarzach, ale większość nie

Moje myśli o kredyt hipoteczny przy spłacie dochodów (IBR)

To trudna sytuacja, ale przynajmniej John ma czas po swojej stronie, ponieważ nie chce uzyskać kredytu hipotecznego przez kilka lat. Oto jego opcje (i nie są świetne).

Wiedząc, jaka będzie Twoja pożyczka studencka

Pierwszą rzeczą do zrobienia jest dokładnie wiedzieć, jaki numer będzie używał twój pożyczkodawca do spłaty kredytu studenckiego. Oznacza to odrobinę pracy domowej i znajomość numeru dla każdego z trzech powyższych scenariuszy.

Czy wiesz, co mówi twój raport kredytowy?

Czy wiesz jaka jest twoja płatność na poziomie 1% salda kredytu?

Czy wiesz, jaka jest Twoja spłata pożyczki studenckiej w standardowym planie spłaty?

I najważniejsze (ponieważ jest to jedyny scenariusz, który może ci pomóc), czy wiesz, czy Twoja spłata pożyczki w ramach IBR całkowicie zamortyzuje pożyczkę? To ostatnie brzmi skomplikowanie, ale tak naprawdę pyta - czy otrzymasz wybaczenie pożyczki, czy nie? Jeśli masz zamiar w pełni spłacić pożyczkę przed upływem 20 lub 25 lat, twoja pożyczka jest w pełni amortyzowana.Oznacza to, że Twoja płatność IBR będzie liczyła się z pożyczkodawcą. Ale najprawdopodobniej będziesz musiał ich edukować.

** Należy również zwrócić uwagę - istnieje różnica między prawem a polityką banku lub pożyczkodawcy. Niektórzy pożyczkodawcy będą mieć zasady używania jednej formuły i nie będzie można wiele zrobić, aby to zmienić. Inni pożyczkodawcy mogą być bardziej elastyczni.

Wielkim wyborem na wynos jest to, jaki byłby twój stosunek długu do dochodów (DTI).

Znalezienie lepszej opcji kredytu hipotecznego

Jeśli zmagasz się z pożyczkodawcą lub pożyczkodawca nie jest w stanie odpowiedzieć na te pytania, prawdopodobnie nadszedł czas, aby znaleźć innego pożyczkodawcę. Polecamy LendingTree, aby porównać Twoje opcje pożyczki. Za około 5-10 minut otrzymasz ofertę od wielu pożyczkodawców i będziesz mieć możliwość rozmowy z tematem relacji długu do dochodu.

Im wcześniej podzielisz się tym ze swoim pożyczkodawcą, tym szybciej możesz przejść. Niektórzy pożyczkodawcy odpiszą od razu, ale inni mogą być bardziej skłonni do współpracy z tobą w trakcie tego procesu.

Lubimy LendingTree, ponieważ masz wielu pożyczkodawców pracujących jednocześnie, w przeciwieństwie do jednego banku lub unii kredytowych, które moglibyście mieć inaczej. Zrób to tutaj: LendingTree.

Możesz również spojrzeć na najlepszych kredytodawców tutaj i sprawdzić, czy możesz zrobić aplikację online:

Upewnij się, że znasz pełny obraz

Wreszcie ważne jest, aby znać pełny obraz raportu kredytowego. Może pożyczki studenckie nie były jedyną rzeczą, o którą chodziło w unii kredytowych. Na przykład, gdy poinformowałeś mnie, że jesteś wolny od długów, jeśli używasz karty kredytowej każdego miesiąca i płacisz ją w całości, firma obsługująca Twoją kartę kredytową może zgłosić saldo w dniu zamknięcia jako "Saldo". Tak więc, nawet jeśli nie zapłacisz odsetek, unii kredytowych może zakładać, że masz bilans. Sztuczka polega na spłacaniu kart kredytowych i korzystaniu z kart debetowych tylko przez 6 miesięcy przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. To zwiększy Twój wynik tuż przed aplikacją, co pomoże.

Powinieneś również upewnić się, że twój raport kredytowy jest poprawny. Możesz użyć AnnualCreditReport.com raz w roku, aby uzyskaćwolny kopię twojego raportu kredytowego. Następnie sprawdź, czy wszystkie informacje są poprawne. Jeśli jesteś ciekawy kredytu, możesz zapłacić, aby je zobaczyć. Współpracuję z Credit Karma, aby umożliwić czytelnikom sprawdzenie wyników kredytowych.

Jakie masz inne wskazówki, aby John mógł uzyskać kredyt hipoteczny w ramach IBR?

Dodać Komentarz