Co naprawdę robią agenci nieruchomości? 💲💲💲

Dzisiaj chcę wziąć stycznego i omówić nieruchomości - w szczególności agentów nieruchomości. Mam dobrego przyjaciela rodziny, który chce kupić swój pierwszy dom, a ich doświadczenie nie było łatwe. Nie oznacza to, że kupowanie nieruchomości jest zawsze łatwe, ale kontakt z agentem nieruchomości powinien być łatwy. Po to tam są!

Poza transakcją mojego przyjaciela zacząłem myśleć o moich doświadczeniach na rynku nieruchomości, a także o rozmowach z przyjaciółmi i rodziną. Bez wątpienia, nieruchomości zmieniły się drastycznie w ciągu ostatnich 20 lat - nawet w ciągu ostatnich pięciu lat od klęski kredytu hipotecznego. I wszystkie moje rozmowy zdawały się wskazywać na jeden wniosek - co naprawdę robią agenci nieruchomości?

Zanim przejdziesz do konkluzji - nie twierdzę, że pomijasz agenta. Nadal przynoszą wartość zarówno kupującym, jak i sprzedającym. To, o czym zamierzam mówić, to to, co mają robić, jak wyglądają w praktyce i jaką wartość powinny kosztować ich usługi.

Złam to.

Jakie obowiązki mają podjąć agenci nieruchomości

Pierwszą rzeczą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, są to, co powinni robić agenci nieruchomości.

Według National Association of Realtors, agent kupujący powinien:

Przekaż informacje dotyczące aktualnych warunków rynkowych
Pomożemy Ci w uzyskaniu informacji finansowych, takich jak ile domu możesz sobie pozwolić
Poprowadzi Cię przez proces zakupu domu, w tym uzyskanie finansowania i informacji, które musisz podać

Według National Association of Realtors, agent kupujący może również:

Pomóż zrozumieć: wartości nieruchomości, podatki, koszty mediów, usługi komunalne i urządzenia oraz lokalne przepisy dotyczące stref
Badania domów dla Ciebie za pomocą narzędzi, takich jak MLS (Multiple Listing Service)
Pokaż domy najlepiej dostosowane do Twoich potrzeb
Ułatwienie negocjacji zakupu domu

Jeśli sprzedajesz dom, oto, co powinien zrobić dla ciebie agent nieruchomości:

Dostarczanie aktualnych informacji na temat rynku w celu ustalenia rozsądnej ceny wywoławczej
Pokaż warunki konkurujących nieruchomości
Opracuj plan marketingowy, który może zawierać propozycje napraw, otwarte domy, reklamy itp.
Zapewnij bezpieczeństwo swojemu domowi, gdy jest pokazywany nieznajomym
Negocjuj najlepszą cenę dla Twojego domu
Monitoruj proces sprzedaży, renegocjuj w razie potrzeby i rozwiązuj problemy przed zamknięciem

Teraz, gdy mamy dobrą podstawę, przyjrzyjmy się temu, co naprawdę robią.

Internet wyeliminował większość prywatnych informacji

Kiedyś agenci nieruchomości mieli tajną broń informacji: MLS. Za pomocą tego prywatnego / płatnego narzędzia agenci nieruchomości mogliby wymienić nieruchomości, zobaczyć historię transakcji i uzyskać analizy rynku. Jeśli ty, jako kupiec lub sprzedawca, chciałeś tych informacji, musiałeś za to zapłacić - jeśli chodzi o zatrudnienie pośrednika w obrocie nieruchomościami, który reprezentowałby Cię w celu otrzymania towarów.

Jednak obecnie istnieje ponad 50 stron internetowych nieruchomości, które publicznie wyświetlają te same informacje. Chcesz porównania rynku? Sprawdź ostatnio sprzedaną sekcję Zillow.com. Czy to naprawdę komp comp? Są też zdjęcia do sprawdzenia!

Oprócz korzystania z tych głównych stron internetowych do własnych badań, przyjrzyjmy się, jak wygląda proces zakupu w rzeczywistości. Jeśli chcesz kupić dom, zazwyczaj kontaktujesz się z agentem, który zapyta Cię o wszystkie kryteria, których szukasz w domu. Agent ten następnie weźmie te informacje i skonfiguruje dla ciebie automatyczny przegląd w MLS. Następnie każdego dnia otrzymasz e-mail z podsumowaniem wszystkich domów, które pojawią się na rynku, które pasują do Twoich kryteriów.

Chociaż jest to przydatne narzędzie, te same informacje można znaleźć publicznie. W rzeczywistości patrzę na to bardziej jako na sposób, w jaki agent nieruchomości pokazuje domy. W rzeczywistości rzadko słyszę o pośrednikach w obrocie nieruchomościami, którzy faktycznie zabierają klientów do domów - dzieje się to tylko w trakcie Łowcy Domów. Zamiast tego zwykle zdarza się, że klienci przeprowadzają własne badania, a następnie po prostu mówią swojemu agentowi nieruchomości, jakie domy chcieliby zobaczyć.

Chcesz informacje podatkowe? Jest online. Potrzebujesz lokalnych parków i ocen szkolnych? Jest online. Chcesz wiedzieć o przestępstwie w Twojej okolicy? Jest online. Co wiedzieć, jak sąsiedzi? Zarejestruj się w Neighborhood.com i zobacz, jak się masz.

Ale wyprzedzam siebie. . . .

Czy potrzebujesz jeszcze agenta nieruchomości, aby obejrzeć dom już od dawna?

Poza MLS, wiele nieruchomości wchodzi obecnie na rynek dzięki własnym stronom internetowym, które mają setki zdjęć domu. Niektórzy nawet posuwają się do wirtualnych wycieczek po posiadłościach, aby uzyskać prawdziwy sens rzeczy.

Jednak oglądanie nieruchomości online nigdy nie zastąpi sprawdzenia nieruchomości osobiście, ale są otwarte domy, lub możesz po prostu iść do domu i zajrzeć do okien!

Jedyny przypadek, w którym musisz zadzwonić do agenta nieruchomości, jeśli chcesz wejść do domu bez wtrącania się! I w tym momencie prawdopodobnie już masz krótką listę nieruchomości.

Więc znalazłeś dom - pomagają ci negocjować, prawda?

W mojej własnej przeszłości składałem oferty na około tuzin różnych nieruchomości i nigdy nie czułem, że wynegocjował dla mnie agent nieruchomości.

Rozmowy zazwyczaj wyglądają następująco:

Mnie: Zastanawiam się nad złożeniem oferty.

Agent: Ile chcesz zaoferować?

Mnie: Co twoim zdaniem powinienem zaoferować?

Agent: Cóż, sprzedawca ma to na liście, i wygląda na to, że może to zająć.

Mnie: Więc jak myślisz?

Agent: Cóż, zaoferuj to, co ci odpowiada.

Mnie: Dzięki, że jesteś taki pomocny.

Czy widzisz tutaj mój punkt widzenia? Obserwowałem wystarczająco Lista Million Dollar pokazuje Bravo, aby zrozumieć, że zwykle nie działa w ten sposób. Nigdy nie powiedziałem agentowi, który uważa, że mogą mnie "bardzo dobrze" lub, że "powinniśmy wejść za taką cenę." Odkryłem, że agenci nieruchomości po prostu stali się posłańcami - robiąc to, co oni "mówią ich klienci.

Ale oni pomagają w finansowaniu, prawda?

Nie. Każdy agent nieruchomości ma brokera kredytów hipotecznych, z którym współpracuje. 90% agentów nieruchomości nie ma pojęcia, o czym mówią, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne i opcje finansowania. Po prostu skierują cię do brokera kredytów hipotecznych, który znają.

Nie wiem, jak wyglądają umowy - ale mam przeczucie, że coś jest. Na przykład, w sprawie transakcji, którą niedawno rozpatrzono, agent ds. Sprzedawców zmusił mnie do wstępnej kwalifikacji maklera kredytów hipotecznych, aby rozważyć nawet przedstawienie naszej oferty klientowi. Było to bardzo brudne - a makler z hipotecznej ręki po prostu umieścił nas na swojej liście i ścigał nas przez miesiące, aż w końcu wydostaliśmy numer usunięty.

Jeśli nie wiesz, ile domu możesz sobie pozwolić, musisz udać się do stron takich jak Bankrate.com i skorzystać z ich darmowych kalkulatorów. Jeśli nadal nie masz pewności, skontaktuj się ze swoim ulubionym bankiem i sprawdź, na co go stać. Nie bierz po prostu słowa agenta nieruchomości.

Poza tym są teraz internetowi pożyczkodawcy hipoteczni, którzy pomogą ci bez postawienia stopy w biurze!

Agenci nieruchomości monitorują transakcję

Niektóre z nich robią. W rzeczywistości istnieje nowy trend w grze transakcyjnej dotyczącej nieruchomości: koordynatorzy transakcji nieruchomościowych. W przypadku dwóch ostatnich nieruchomości, nad którymi pracowałem, po podpisaniu oferty przez obie strony (kupującego i sprzedającego) agenci nieruchomości znikają i zaczynasz zajmować się koordynatorem transakcji.

Wspaniałą rzeczą jest to, że koordynator transakcji jest zazwyczaj najmądrzejszą osobą, z którą masz do czynienia w transakcji - są zorganizowani i wydajni oraz dokładnie wiedzą, co się dzieje z wszystkimi szczegółami transakcji i co należy zrobić.

Szanse są, jeśli zadzwonisz do agenta nieruchomości, aby sprawdzić status transakcji, nie otrzymasz oddzwonić, dopóki agent nie sprawdzi z koordynatorem transakcji.

Strzelaj, koordynator transakcji zasadniczo mówi agentowi nieruchomości, kiedy musi coś zrobić w tym momencie - otwórz dom dla inspektora lub rzeczoznawcy lub poproś kupującego lub sprzedającego o podpisanie dokumentu. Agent nieruchomości zazwyczaj nie ma pojęcia o szczegółach.

Rozmawiając z moimi rodzicami, powiedzieli mi, że był agentem, który zrobił całą papierkową robotę i zapewnił, że wszystko jest kompletne od początku do końca - nie jest stroną trzecią.

Spójrzmy więc na naszą listę

Kupujący:

Przekaż informacje dotyczące aktualnych warunków rynkowych - Zillow.com i Realtor.com
Pomoc w zakresie informacji finansowych, takich jak ile domu możesz sobie pozwolić - Bankrate.com
Poprowadzi Cię przez proces zakupu domu, w tym pozyskanie finansowania i informacji, które musisz podać - koordynator transakcji

Agenci nabywcy mogą:

Pomoc w zrozumieniu: wartości nieruchomości, podatków, kosztów mediów, usług komunalnych i urządzeń oraz lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego - Zillow.com
Badania domów dla Ciebie za pomocą narzędzi, takich jak MLS (wiele usług listingowych) - Realtor.com
Pokaż domy najlepiej dostosowane do Twoich potrzeb
Ułatwienie negocjacji zakupu domu

Agenci sprzedawcy:

Dostarczanie aktualnych informacji na temat rynku w celu ustalenia rozsądnej ceny wywoławczej - Zillow.com i Realtor.com
Pokaż warunki konkurujących nieruchomości - Realtor.com
Opracuj plan marketingowy, który może zawierać propozycje napraw, otwarte domy, reklamy itp.
Zapewnij bezpieczeństwo swojemu domowi, gdy jest pokazywany nieznajomym - to nie zdarza się często
Negocjuj najlepszą cenę dla Twojego domu - Zobacz moją historię powyżej
Monitoruj proces sprzedaży, renegocjuj w razie potrzeby i rozwiązuj problemy przed zamknięciem - koordynator transakcji

Więc co naprawdę robią agenci nieruchomości?

Jeśli spojrzysz na naszą listę, okazuje się, że kupujący po prostu pokazują domy i dają ci odpowiednie dokumenty do zakupu. Kiedy rozmawialiśmy, pokazują ci tylko domy, które im nakazujesz - nie ma prawdziwej pracy na tym, co robią agenci nieruchomości.

Jeśli chodzi o uzyskanie odpowiednich dokumentów - niektórzy ludzie nadal sprzedają swoje domy sami. W rzeczywistości jest to trend, który zyskuje na popularności. Ponieważ większość dokumentów dotyczących sprzedaży w domu jest ustandaryzowana, możesz kupić lub sprzedać dom bez pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Jeśli chodzi o sprzedaż domu, agent nieruchomości zazwyczaj jest typem marketingowca. to jest to! Wybierając agenta sprzedającego, upewnij się, że szukasz najlepszej osoby marketingowej, którą możesz znaleźć - kogo to obchodzi, jeśli wie, jaki jest twój dom, sam musisz to zrobić.

Jest to zawsze kontrowersyjne dla agentów nieruchomości

Kilka razy w roku ten wpis pojawia się w kręgu agentów nieruchomości i zawsze uderza w sznur.Niektórzy agenci cieszą się z tego postu (w mniejszości), ponieważ rozumieją współczesnego klienta, sposób, w jaki postępuje technologia, i zdają sobie sprawę, że muszą zwiększyć swoją grę, aby zapewnić wartość transakcji.

Niestety, dostaję więcej zdenerwowanych agentów, którzy to czytają i myślą, że jestem okropnym (lub głupim) człowiekiem, który to napisał, lub wyraźnie zajmowałem się "złymi" agentami. Może zrobiłem - w wielkim systemie w Stanach Zjednoczonych, miałem do czynienia i pracowałem z może tuzin różnych agentów w moim życiu (kupujący, sprzedawca, agent innej firmy, itp.).

Myślę, że tak naprawdę sprowadza się do uzasadnienia wartości. Przyjmijmy sprzedaż mojego domu - 1 000 000 $. Czy agent naprawdę zarobił 50 000 $ za pracę, którą wykonali (lub tak naprawdę 25 000 $ z powodu podziału z agentem kupującego)? Czy zrobili dla mnie więcej pracy, gdy sprzedałem moje mieszkanie za 200 000 $ i zarobiłem tylko 10 000 $?

Nie twierdzę, że ludzie sprzedają swoje domy sami LUB nie używają agenta kupującego. Myślę, że jako osoba używająca agenta dla obu stron transakcji, musisz ocenić wartość, jaką otrzymujesz, i upewnić się, że wynagrodzenie to odzwierciedla. W pełni zdaję sobie sprawę, że agent ma opłaty, w szczególności agent sprzedaży. Są zdjęcia, drony (dzisiaj), czas, nie wspominając o narzutach na licencje, ubezpieczeniach, dzieleniu opłat z brokerem itp. Wszystko to oznacza, że agenci muszą wnosić wartość bardziej niż kiedykolwiek.

Jeśli chcą zarobić na prowizji, muszą zrobić więcej niż dodać swoich klientów do MLS, wysłać im automatyczne aktualizacje i przejść do pokazu. Lub jeśli sprzedają nieruchomość, muszą być marketingiem, a nie tylko wprowadzaniem danych do systemu MLS.

Co myślisz? Czy agencje nieruchomości są warte 6% prowizji? Nigdy nie przekroczyłem 5%, ale nawet to nam to przekazuje. . . . Koniec rantu.