Jak zarabiać 250 000 $ rocznie na inwestowaniu w nieruchomości (mam tylko 29 lat)

Kilka lat temu, po obejrzeniu prawie każdego odcinka Odwróć ten dom, Byłem zdeterminowany, że zamierzam zostać potentatem nieruchomości. Pamiętam, jak chwaliłem się przyjaciołom, po złożeniu pierwszej oferty na dupleksie, jak planowałem zakupić 10 kolejnych nieruchomości na wynajem w przyszłym roku. Odzwierciedlając, byłem idiotą.

Poważnie przepłaciłem za moją pierwszą nieruchomość i miałem szczęście wyjść z umowy bez utraty pieniędzy.

Miałem szczęście. Szybko nauczyłem się, że nie mam pojęcia, jak naprawdę zarabiać pieniądze na nieruchomościach.

Nigdy nie zapominając o moich inwestycjach w błąd, byłem pod ogromnym wrażeniem, gdy poznałem mojego kumpla, Erica Moormana. Jak pasuje, że poznałem Erica, kiedy przyszedł do drzwi mojego dawnego domu, kiedy próbowaliśmy go sprzedać "Na sprzedaż przez właściciela".

Był inwestorem nieruchomości i udzielił nam opcji leasingu w przypadku, gdy nasz dom nie sprzedał się do czasu ukończenia naszego wymarzonego domu. Po wynajęciu pośrednika, nasz dom sprzedał się dość szybko i nie musieliśmy zabierać Erica do jego oferty.

Szybko do dziś, Eric zadzwonił do mnie i chciał zabrać mnie na lunch, aby zapytać o moje usługi inwestycyjne. Szybko przestawiłem na nim scenariusz, kiedy dowiedziałem się, że odnosi on sukcesy w branży nieruchomości.

Ten facet ma 29 lat, a jego biznes związany z nieruchomościami zarobił ponad 250 000 $ w zeszłym roku.

Teraz pamiętaj ... Nie mieszkamy w dużym obszarze metropolitalnym, w którym przerzuca on nieruchomości o wartości miliona dolarów. Nasze największe miasto (które większość Stanów Zjednoczonych nazywa "miastem") ma populację niewiele ponad 25 tysięcy. To jest to.

Jak widać, jest to bardzo efektowne. I nie zatrzymuje się. Planuje zrobić więcej niż w tym roku. <Idź Eric, idź!>

Wiem, że wiele osób jest zainteresowanych zarabianiem pieniędzy na nieruchomościach, zwłaszcza jeśli możesz to zrobić bez żadnych pieniędzy. Poprosiłem Erica, aby opowiedział mu swoją historię, a także o strategiach, które każdy może zrobić. To jest jego pierwszy post i planuje udostępnić więcej w przyszłości.

Wprowadź Eric .......

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Przez ostatnie trzy lata byłem pełnoetatowym inwestorem nieruchomości. Powodem, dla którego rozpocząłem, była mieszanka rozpaczliwej potrzeby (miałem dyplom magistra, nie mogłem znaleźć pracy i byłem BROKE), i obietnicę ogromnych zysków, bardzo szybko z niewielką wiedzą o biznesie i bez pieniędzy na rozruch . Byłem więcej niż kwalifikowany, aby spełnić te wymagania.

Nigdy nie brałem ani jednej lekcji na temat Nieruchomości, nie miałem pojęcia, jak naprawić WSZYSTKO (nie mówiąc już o przeprowadzeniu skomplikowanego projektu rehabilitacyjnego), a co najważniejsze, NIE MAM PIENIĄDZE, nawet nie miałem ani nie wiem jak inwestować z 1000 dolary! Jedyną zaletą, jaką podjąłem w tej branży, był ojciec, który był niesamowitym mentorem. Dorastając, był kwintesencją przedsiębiorcy. Był on C.P.A. w ciągu dnia i prowadził kilka udanych firm z boku. Spojrzałem na niego z absolutnym podziwem i nadal to robię.

W moim najniższym punkcie finansowym mój ojciec przyszedł do mnie i powiedział:

"Eric, oto czek."

Ja, będąc absolwentem studiów magisterskich, uważałem, że to był prezent i byłem bardzo podekscytowany. Słowa, które wyszło z jego ust, były prawdopodobnie najbardziej przerażające, ale najważniejsze, jakie kiedykolwiek mi powiedział. Powiedział,

"Anuluję twoje konto na planie mojego telefonu komórkowego. Tutaj jest wystarczająco dużo pieniędzy, aby rozpocząć własny plan, a reszta należy do ciebie.

Przepraszam? To nie jest czekanie na tydzień na plażę i relaks przed rozpoczęciem polowania? To nie wystarczy, aby dostać się do mnie w ciągu następnych kilku miesięcy, dopóki nie znajdę swojej "wymarzonej pozycji w karierze z początkową pensją wynoszącą co najmniej 100 K?"

Ta kontrola jest w zasadzie "Podniosłem cię wystarczająco długo, a teraz na swój własny czek?" To było dokładnie to, co było czekiem, i byłem zmuszony zatopić się lub popływać. To jest klucz do mojej historii. Nie miałem planu awaryjnego. Musiałem coś znaleźć i sprawić, żeby działało, albo miałem być dokładnie tym, czego zawsze się obawiałem, zwykłym. Myśląc o tamtych czasach, byli niczym przerażającym, ale stworzyli mnie tym, kim jestem dzisiaj, i nie zmieniam ich na nic.

Kilka dni po tym, jak tata dał mi czek, wiedział, że się boję i robię wszystko, by znaleźć pracę i szybko. Przez kilka lat inwestował w nieruchomości i powiedział mi, że może być w tym dobry. Widząc, że nie mam perspektyw na pracę, postanowiłem posłuchać kilku jego płyt i przeczytać kilka jego książek. Jedyne, co pamiętam ze wszystkiego, co usłyszałem i przeczytałem, to jak łatwo instruktorzy sprawili, że Real Estate inwestuje. Pracuj 10 godzin w tygodniu i rób sześć cyfr rocznie! To była obietnica, którą złożyli, a ja skoczyłem pierwszy.

Po wielu odsłuchach płyty i przeczytaniu wszystkiego, co mogłem dostać w swoje ręce, zdecydowałem, że nadszedł czas, aby spróbować. Pierwszą przeszkodą, z jaką się spotkałem, było to, że nie miałem pieniędzy na zakup domu. Zapomnij o części, w której nie miałem pojęcia, jak skonstruować umowę, negocjuj ze sprzedawcą lub dowiedz się, co na świecie zrobić z domem, jeśli go kupiłem. To były pytania, na które na początku byłem zbyt naiwny, aby kontemplować, ale to, co zrozumiałem bardzo dobrze, było prostym faktem, nie miałem pieniędzy na nic, nie mówiąc już o domu.

Jednak; wszyscy z "Guru" obiecali, że nie potrzebuję pieniędzy ani kredytów na kupno domów, niestety rozpoczęłam mój start w inwestowaniu w nieruchomości dzięki Opcjom Najmu, Opcji i Hurtowi. Kiedy słyszysz, że możesz kupić domy bez pieniędzy, to prawda. Zrobiłem to kilka razy i zarobiłem dużo pieniędzy. Przyjrzyjmy się kilku sposobom, w jaki to działa, z niektórymi pozytywnymi i negatywnymi. Czy wspomniałem, że "Guru" zapomniały powiedzieć, że są rzeczywiście negatywne inwestycje w nieruchomości?

Zanim zacznę, pozwólcie mi powiedzieć, że zamierzam jedynie wyjaśnić te idee w bardzo prosty sposób. Mógłbym z łatwością napisać książkę o każdym z nich sam, ale tutaj są kości do inwestowania bez pieniędzy i kredytów. Mam również inną wspaniałą lekturę najlepsze krótkoterminowe inwestycje tam, więc sprawdź też!

Dzierżawa z opcją zakupu

Pierwszym z nich jest nabycie nieruchomości za pomocą "Dzierżawy z opcją zakupu". Tutaj wynajmujesz nieruchomość od sprzedawcy za określoną kwotę pieniędzy każdego miesiąca, z wyłącznym prawem do zakupu nieruchomości w określonym przedziale czasowym. Nie ma zamknięcia na początku tej transakcji, po prostu umowa określająca umowę.

Teraz, gdy masz umowę ze sprzedawcą, znajdziesz "kupującego najemcę", który wprowadzi się do nieruchomości. Podpisujesz umowę najmu z opcją zakupu za ich pomocą, a więc masz opcję dzierżawy kanapkowej. Twój kupujący najemca da Ci bezzwrotny depozyt z tytułu wyłącznego prawa do opcji nieruchomości po ustalonej cenie na określony czas i wypłaty miesięcznego dzierżawienia, gdy mieszkają w nieruchomości.

Na marginesie, nigdy nie podpisuję niczego ani nie przeprowadzam transakcji na rynku nieruchomości bez mojego pełnomocnika recenzującego dokumenty. Warto dodatkowych pieniędzy, zaufaj mi. Porozmawiamy o znaczeniu prawników w innym poście.

Jak już stwierdziłem, jest o wiele więcej, aby wspólnie zawrzeć transakcję dotyczącą opcji leasingu, ale w zasadzie to działa. Istnieje kilka pozytywów i negatywów dla tego typu transakcji. Poświęćmy chwilę, aby przyjrzeć się kilku. Najpierw spójrzmy na pozytywy. Nabyłeś nieruchomość bez pieniędzy i zarabiasz pieniądze od kupującego najemcy z ich bezzwrotnego depozytu, a także z miesięcznej opłaty (zawsze powinieneś zarabiać na miesięcznym rozłożeniu między kupującym a sprzedającym.

Mam zasadę co najmniej 200 USD dodatnich przepływów pieniężnych miesięcznie na nieruchomość. Mam aż 600 $, ale z reguły lubię mieć co najmniej 200 $ na dom każdego miesiąca). Teoretycznie kupujący najemca w pewnym momencie pójdzie do banku i wypłaci pieniądze, a kiedy to zrobi, zrobi duży kawał pieniędzy.

Oto rzeczywistość i coś, czego nie usłyszysz na większości seminariów poświęconych inwestycjom w nieruchomości, gdzie indywidualne przemówienie próbuje sprzedać ci swój program. Dziewięćdziesiąt procent czasu, kupujący najemcy są nabywcami kredytów B & C. Są przyciągani do twojego programu "Rent to Own", ponieważ żaden bank nie chciałby ŻYCIA pożyczać im pieniędzy. W tej gospodarce i na rynku nabywcy ci są wszędzie.

Rzeczywistość jest taka, że ​​niewielu z nich (tylko 10% z mojego doświadczenia) faktycznie wyczyściło swój kredyt i ostatecznie kupiło dom. Ponadto będziesz miał ogromną liczbę, że będziesz zmuszony do eksmisji i zniszczy nieruchomość. Mówię to, żeby cię nie przestraszyć, ale żeby cię przygotować, jeśli to jest pojazd Nieruchomości, który wybierzesz. Jeśli to zrobisz, upewnij się, że masz ogromny depozyt opcji, aby pokryć utracony czynsz, opłaty adwokackie i szkody wyrządzone na nieruchomości.

Czy są dostępne pieniądze za pomocą Opcji Najmu, tak. Jeśli znajdziesz właściwego kupującego najemcę, niezależnie od tego, czy kupi on dom, zarabiasz na depozycie opcyjnym i miesięcznym rozłożeniu czynszu. Jeśli nie jesteś zmuszony do eksmisji tej osoby, a on / ona nie rozrywa domu po wyjściu, uważaj się za szczęściarza. Czy Real Estate inwestuje w opcje najmu? Nie ma mowy. Miałem więcej problemów z Lease Options niż jakikolwiek inny rodzaj transakcji.

Z jednej strony, sprzedajesz sprzedającego, żeby sprzedał dom i wyciągnął pożyczkę z ich nazwy; niezależnie od tego, jak długo trzeba to zrobić. Z drugiej strony, masz nabywcę kredytów B / C, który jest znacznie mniej niż zmotywowany, aby zrobić to, czego potrzebuje, aby rzeczywiście sfinansować dom. Jeśli angażujesz się w tego rodzaju transakcje, MUSISZ mieć grubą skórę i być gotowym na zajmowanie się sprawami sądowymi, bólami głowy i brakiem możliwości osiągnięcia zysku, który obiecał ci Guru. w tej chwili. Nadal je robię, ale jestem bardzo ostrożny i niechętnie dążę do czegoś więcej. Głównym powodem jest to, że w nieruchomościach można łatwiej zarobić pieniądze, a pokażę ci nie tylko, co to jest, ale jak to zrobić ... we właściwy sposób.

Opcja a właściwość

Drugim sposobem zarabiania pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości bez pieniędzy i kredytów jest "opcja" nieruchomości. Ten rodzaj transakcji jest podobny do opcji leasingu, ale również bardzo odmienny. Weźmy pod uwagę kuzyna z Opcji Najmu, który jest znacznie cieplejszy i bardziej zabawny.

Oto prosta różnica między tymi dwoma. Dzięki Opcji Leasing sprzedawca zgodził się na comiesięczną płatność przez określony czas, z ustaloną ceną zakupu, która nastąpi w pewnym momencie w przyszłości. Nie akceptuję mniej niż 5 lat dla tych transakcji i staram się uzyskać dziesięć lat. Dzięki opcji zakupu nieruchomości sprzedawca nie przyjmuje miesięcznych płatności. Oni po prostu dali ci wyłączne prawo do zakupu nieruchomości po określonej cenie przez określony czas.

Dlaczego sprzedawca wybiera jeden nad drugim?

Przyjrzyjmy się kilku okolicznościom i powodom, które mogą skłonić sprzedawcę do podjęcia decyzji w taki czy inny sposób.

Dzięki opcji sprzedawca może nadal mieszkać w domu. W tym samym czasie będzie on nadal dokonywał miesięcznych płatności i dbał o wszystkie czynności związane z konserwacją i naprawami. Sprzedający może nie chcieć akceptować płatności miesięcznych, z myślą o tym, że ktoś inny mieszka w ich domu. Chociaż mogą być zmotywowani do sprzedaży, myśl o tym, że ktoś je na obiad i chodzenie nago tam, gdzie wychowywali swoje dzieci, może być dla nich za dużo. Mogą również nie mieć czasu wymaganego na opcję leasingu. Jeśli sprzedawca ma dziesięć miesięcy opóźnienia w płatnościach, a domniemany pukanie do drzwi, a Ty (inwestor) nie chcesz pokryć tych płatności, ale w domu wciąż jest tona kapitału, opcja może być twoją jedyną wybór, brak gotówki.

Z "opcją" sprzedawca nie ma nic do stracenia. Masz określoną ilość czasu na zakup swojego domu, co zrobisz tylko wtedy, gdy znajdziesz kupującego po wyższej cenie niż masz opcję. W tego typu transakcjach, twoja grupa docelowa nie jest nabywcą kredytów B / C, ale osobą fizyczną z gotówką lub możliwością pójścia do banku i otrzymania pożyczki.

Pozytywy tego, dla ciebie inwestora, są następujące: Nie masz do czynienia z nabywcami najemców, naprawami pozostawionymi przez kupujących najemców, złymi sprzedawcami, eksmisjami, procesami sądowymi, miesięcznymi płatnościami bez kupującego najemcę ...... lista jest długa. Negatywy są takie, że nie zarabiasz w ogóle, chyba że uda ci się znaleźć odpowiedniego kupca w czasie wyznaczonym w opcji zakupu. Sprzedawca czerpie korzyści, ponieważ nie płaci prowizji od nieruchomości i ma przywilej mieszkania w domu, gdy próbujesz go sprzedać.

Sprzedaż hurtowa

Trzeci sposób zarabiania pieniędzy w rzeczywistości może wymagać od inwestora posiadania gotówki, chociaż nie jest to wymagane. Ta technika jest zdecydowanie najlepszym i najprostszym sposobem dla nowych, niedoświadczonych inwestorów, aby "szybko" pieniądze w nieruchomości. W rzeczywistości jest to zdecydowanie najlepszy i najłatwiejszy sposób na zarobienie "szybkich" pieniędzy w nieruchomościach przez doświadczonych i doświadczonych inwestorów.

Handel hurtowy jest sztuką i celowo używam tego słowa, ponieważ potrafię dokładnie oszacować potencjalną wartość nieruchomości i kupić ją tak nisko, że możesz szybko sprzedać ją za gotówkę innemu rehabbrowi lub użytkownikowi końcowemu, nie naprawiając niczego , niezależnie od tego, jak dobry lub zły jest stan nieruchomości.

Teraz możesz powiedzieć, że nie potrzebuję za to gotówki. Mogę po prostu wybrać opcję za cenę hurtową, a następnie sprzedać ją rehabberem lub użytkownikiem końcowym. Masz całkowitą rację, ale skłonienie właściciela do zaakceptowania ceny hurtowej jest rzadkością. Zrobisz 100 ofert hurtowych dla właścicieli, zanim zostanie zaakceptowany. Gdzie będziesz miał dużo lepsze szczęście to kupowanie Foreclosures od banków.

Podczas gdy większość początkowych ofert będzie nadal odrzucana przez banki, jest DUŻO chętnych do zaakceptowania oferty hurtowej. NIGDY też nie pozwolą Ci wybrać opcji nieruchomości. Akceptują tylko gotówkę, a nawet wymagają dowodu funduszu, zanim jeszcze spojrzą na twoją ofertę. Jeśli możesz usłyszeć żołądek kilka razy dziennie i utrzymywać stały plik śledzenia ze wszystkimi hurtowymi ofertami, zarobisz więcej pieniędzy w Nieruchomościach niż większość "domowych płetw", które widzisz w telewizji.

Pieniądze można składać na nieruchomości na kilka różnych sposobów. Nigdy nie powiem, że konkretna technika nie jest warta twojego czasu. Wszystkie działają, niektóre są lepsze niż inne. Najmądrzejsi i najlepsi inwestorzy nie koncentrują się wyłącznie na wynajmie lub rehabilitacji. Nigdy nie rzucają młotkiem ani nie wykonują samodzielnej pracy. Najlepsi i odnoszący największe sukcesy inwestorzy w branży nieruchomości to ci, którzy koncentrują się na byciu inżynierami transakcji i stawaniu się mistrzami negocjacji, relacjach z innymi inwestorami i akceptowaniu faktu, że prawdziwe pieniądze są dokonywane poprzez pchanie papieru, a nie wbijanie gwoździ.

W miarę rozwoju kariery inwestycyjnej w zakresie nieruchomości, zawsze będziesz chciał ciągłego portfolio różnych rodzajów transakcji realizowanych w tym samym czasie. Niektórzy inwestorzy koncentrują się na jednej konkretnej strategii i zarabiają dużo pieniędzy. Wolałbym jednak, aby ta wiedza obejmowała każdą transakcję, która przyszła po mojej myśli i zmieniła ją w gotówkę.

Ciągle mam stały strumień hurtowni, opcji najmu, rehabs, nowych konstrukcji i wszystkiego, co mogę dostać w swoje ręce. Jak już wspomniano; wszystkie te strategie (i wiele innych, o których nie wspomniałem w tym artykule) mają swoje miejsce i mogą zarabiać pieniądze. Jednak dla nowego inwestora, martwego setu, aby obiecane miliony dolarów przez "Guru", koncentrują się na ofertach opcji i hurtowych.

Prawda jest taka, posiadanie gotówki nie jest konieczne do zarabiania pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości, ale ułatwia to proces. W miarę postępów w karierze będziesz chciał znaleźć sposób na zdobycie gotówki, czy to od prywatnych pożyczkodawców czy banków. Transakcje są czystsze iz większym doświadczeniem masz pewność, że prawidłowo zarządzasz umową, a zagrożone pieniądze wzrosną.

Ale na razie załóż bałagan z jak najmniejszym ryzykiem i zachowaj wiarę, że jest czek na końcu tunelu. Dla mnie pierwsze czekanie, które zarobiłem, było niewielkie, ale dało mi to pewność, że muszę iść dalej. Miło było zobaczyć większe kontrole naśladujące. Obiecuję, że nie były łatwe do zdobycia, ale przy odpowiednim przeszkoleniu, ciężkiej pracy i odrobinie szczęścia, z łatwością może to być twoje nazwisko na tych czekach. Pozwól mi pokazać, jak się tam dostać.