Nieruchomości

Dlaczego wynajem nieruchomości to świetny sposób na dywersyfikację inwestycji

Dlaczego wynajem nieruchomości to świetny sposób na dywersyfikację inwestycji

Większość doradców finansowych, programów telewizyjnych o pieniądzach, a nawet uniwersytety uczą ludzi inwestować pieniądze na giełdzie. Nieruchomości rzadko są wymieniane jako pojazdy do inwestowania pieniędzy, z wyjątkiem zakupu osobistego miejsca zamieszkania zamiast wynajmowania go. Czuję, że inwestowanie w nieruchomości z wynajmem nieruchomości to jeden z najlepszych sposobów inwestowania pieniędzy, a także jeden z najlepszych sposobów wcześniejszego przejścia na emeryturę. Jestem nastawiony na nieruchomości, ponieważ jestem w branży nieruchomości; Prowadzę zespół nieruchomości składający się z 10 osób, posiadam 11 długoterminowych nieruchomości na wynajem i naprawiam i przerzucam 10-15 domów rocznie. Ale zrobiłem wiele badań na temat najlepszych modeli emerytalnych i budujących dobrobyt; dla mnie nieruchomość wysadza inne opcje z wody. Dlaczego więcej osób nie inwestuje w nieruchomości, jeśli jest tak wspaniale? Potrzeba dużego wykształcenia i znajomości lokalnego rynku, aby odnieść sukces jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, nie jest łatwo inwestować w nieruchomości.

Kiedy inwestujesz w nieruchomości na wynajem, musisz zainwestować w przepływy pieniężne, a nie w uznanie

Jednym z największych błędów, jakie inwestorzy popełniają przy zakupie nieruchomości na wynajem, jest to, że kupują dom i mają nadzieję, że go docenią. Jeśli kupisz dom za gotówkę, prawdopodobnie nie będziesz miał kłopotów z zakupem nieruchomości dla uznania, ale większość z nas nie ma gotówki na zakup wynajmu. Jeśli inwestujesz w przepływy pieniężne, nie musisz wynajmować nieruchomości, aby docenić wysoki zwrot. Przepływy pieniężne to kwota pieniędzy, jaką zarabiasz na wynajmowanej nieruchomości co miesiąc po zapłaceniu wszystkich wydatków. Jeśli kupisz odpowiednią nieruchomość za odpowiednią cenę i nie znajdziesz się w obszarze o skandalicznych cenach domów, powinieneś być w stanie znaleźć nieruchomość wynajmującą przepływy pieniężne.

Jestem profesjonalistą w branży nieruchomości i moje zwroty mogą być wyższe niż większość. Posiadam 11 długoterminowych czynszów i zapewniają one ponad 60 000 USD rocznie w przepływie środków pieniężnych po wszystkich wydatkach. Kupiłem moją pierwszą nieruchomość na wynajem w grudniu 2010 r. I chcę kupić 100 nieruchomości do wynajęcia do stycznia 2023 r. Największą część około 60 000 $, które zarobię każdego roku, będzie trwać tak długo, jak długo posiadam moje nieruchomości na wynajem, w rzeczywistości wzrośnie z czasem, gdy spłacam kredyty hipoteczne, a inflacja powoduje wzrost czynszów. Na giełdzie musimy się martwić, jak długo będziemy żyć na emeryturze, więc nasze pieniądze się nie wyczerpią. Dzięki wynajmowi nieruchomości nigdy nie musisz martwić się o swoje pieniądze, chyba że sprzedasz nieruchomości.

Jak wyobrażasz sobie przepływ środków pieniężnych na wynajem nieruchomości?

Wielu inwestorów zapomina określić wszystkie koszty związane z wynajmem nieruchomości. Jest o wiele więcej kosztów niż tylko spłata kredytu hipotecznego. Oto rozkład najczęstszych kosztów:

  • Spłaty kredytu hipotecznego: jeśli masz pożyczkę, będziesz miał spłatę kredytu hipotecznego, to jest łatwe!
  • Podatki i ubezpieczenia: Podatki od nieruchomości są bardzo zróżnicowane w różnych stanach i miastach. Płacę około 0,05% wartości domu w Kolorado, ale inne obszary mogą zapłacić 10 razy więcej. Każdy dom powinien mieć ubezpieczenie chroniące przed ogniem, powodzią itp. Jeśli masz pożyczkę na dom, istnieje spora szansa, że ​​ubezpieczenie i podatki zostaną uwzględnione w spłacie kredytu hipotecznego w formie płatności escrow.
  • Składki HOA: Jeśli kupisz mieszkanie lub dom w HOA, będziesz musiał zapłacić składki i wziąć je pod uwagę.
  • Utrzymanie: Konserwacja jest czymś, co wielu inwestorów szacuje lub w ogóle nie szacuje. Nawet jeśli kupisz dom, który jest całkowicie przebudowany, będzie wymagał konserwacji. Najemcy nie zawsze są łatwi w domach i wszystko się psuje. Im starszy dom, tym więcej wymaga konserwacji. Zakładam, że od 10 do 25 procent moich czynszów zostanie przeznaczone na utrzymanie w zależności od wieku i stanu moich wypożyczeń.
  • Wakat: Wielu inwestorów zapomina również o wakatach, które są czasem, gdy twoja nieruchomość wynajmowana nie jest wynajęta i nie przynosi dochodu. Możesz mieć szczęście i mieć lokatorów, którzy mieszkają w nieruchomości przez 5 lat i zawsze płacą czynsz na czas. Nie licz na to! Stanowię 10% moich czynszów, aby przejść do wolnych miejsc.
  • Zarządzanie: Jeśli nie chcesz zarządzać wynajmowanymi nieruchomościami, możesz wynająć zarządcę nieruchomości. Typowe koszty dla zarządcy nieruchomości wynoszą od 8 do 12 procent zebranych czynszów, a niektóre firmy również pobierają opłaty leasingowe. Za każdym razem, gdy wynajmują nieruchomość, pobierają od właściciela 1/2 należną za cały miesiąc czynsz.
  • Uzbrojenie: Jeśli właściciel musi zapłacić media, należy je również obliczyć. W przypadku mojej jednorodzinnej dzierżawy najemcy płacą wszystkie media.

Obliczenie wszystkich tych kosztów nie jest łatwe, ale stworzyłem na moim blogu kalkulator przepływów pieniężnych, który znacznie ułatwia. Ten kalkulator pomoże ci określić koszty utrzymania w oparciu o wiek i stan domu i to za darmo! Poniżej znajdują się koszty związane z jedną z moich nieruchomości wynajmu i obliczonymi przepływami pieniężnymi.

Czynsz za miesiąc: 1500 USD
Spłata kredytu hipotecznego z uwzględnieniem odsetek i zasad: - 421 USD
Podatki: - 75 USD
Ubezpieczenie: - 55 USD
Utrzymanie: - 225 USD
Wolne stanowiska: - 150 USD
HOA: - 0 USD
Narzędzia: - 0 USD

Przepływy pieniężne: 574 USD

Jeśli kupujesz nieruchomość z wynajmem, która ma ujemne przepływy pieniężne, zwykle nie kończy się to dobrze. Staje się naprawdę stary, wpłacając pieniądze do domu co miesiąc, co ma być inwestycją. Jeśli kiedykolwiek będziesz musiał sprzedać dom, będzie to trudne, ponieważ ma ujemny przepływ gotówki. Większość inwestorów nie chce ujemnego przepływu środków pieniężnych, a jeśli dom jest wynajmowany, trudno będzie go sprzedać nabywcy zajmującemu właściciela.

Ile pieniędzy potrzebujesz, aby kupić nieruchomości na wynajem

Największą barierą wejścia na rynek nieruchomości wynajmu nieruchomości są pieniądze wymagane przez wynajem nieruchomości i znalezienie dobrych nieruchomości na wynajem.Jeśli łatwo byłoby zrobić 10, 15, a nawet 20 procent na samym przepływie gotówki z czynszami, wszyscy by to zrobili. Kiedy kupujesz nieruchomość z pożyczką, prawie każdy bank będzie wymagał co najmniej 20% obniżki. Możesz również zapłacić koszty zamknięcia, które wynoszą około 3% ceny zakupu nieruchomości, chociaż możesz poprosić sprzedawcę, aby zapłacił, zmniejszając gotówkę do nieruchomości. Jeśli dom wymaga naprawy, będziesz musiał za nie zapłacić, zanim będzie można go wynająć. Nieruchomości, które kupuję, kosztują od 80 000 do 130 000 USD i zazwyczaj wkładam w nie środki w wysokości od 25 000 do 30 000 USD.

Jeśli nie masz tak dużo pieniędzy lub mieszkasz w okolicy o wyższych cenach, które wymagają jeszcze większej gotówki, są sposoby na kupno za mniej gotówki. Najprostszym sposobem na kupienie nieruchomości na wynajem z mniejszą ilością gotówki jest zakupienie jej jako właściciela. Kupując jako właściciel lokalu mieszkalnego, musisz mieszkać w domu przez co najmniej rok, a następnie możesz wynająć nieruchomość. Właściciele domów mogą kupić dom bez pieniędzy za pomocą pożyczki na rozwój obszarów wiejskich USDA lub pożyczki VA. Korzystanie z FHA lub konwencjonalnych właścicieli budynków finansowych może kupić dom z zaledwie 3,5% w dół.

Kupowanie nieruchomości pod wynajem poniżej wartości rynkowej

Jedną z największych zalet nieruchomości w większości inwestycji jest to, że można kupić nieruchomości poniżej wartości rynkowej. Za pomocą akcji możesz kupować firmy, które Twoim zdaniem są niedowartościowane przez rynek, ale nie możesz ich kupić poniżej wartości rynkowej. Możesz kupić nieruchomość poniżej wartości rynkowej z kilku powodów.

  • Dom to wykluczenie lub krótka sprzedaż, a bank chce go szybko sprzedać
  • Dom wymaga dużo pracy, a każdy, kto go kupi, będzie potrzebował dużego oprocentowania za pracę i ryzyko, a dom może nie kwalifikować się do finansowania
  • Sprzedający nie ma wiedzy na temat cen rynkowych i wymienia dom poniżej wartości rynkowej (domy są o wiele trudniejsze do wyceny niż akcje)
  • Majątek sprzedaje dom i chce się go pozbyć tak szybko, jak to możliwe
  • Dom jest sprzedawany na aukcji z ograniczoną ekspozycją i tylko dla kupujących gotówkę

Kupuję wszystkie moje nieruchomości na wynajem i naprawiam i przerzucam dużo poniżej wartości rynkowej. Chcę, aby moje nieruchomości na wynajem były co najmniej 20% niższe od wartości rynkowej oraz w niektórych obszarach o wysokim stosunku czynszu do wartości. Mój typowy dom kosztuje od 1200 do 1500 $, a ja wspominałem o kosztach od 80 000 do 130 000 dolarów, a tańsze domy wymagają więcej napraw niż te droższe. Kiedy kupuję dom o 20% poniżej wartości rynkowej, dokonuję prawie całej mojej inwestycji gotówkowej, gdy tylko podpiszę dokumenty zamykające. Zwiększam również przepływy pieniężne, kupując poniżej wartości rynkowej, ale zabiera to więcej gotówki, gdy muszę naprawić dom.

Jak trudno jest znaleźć wspaniałe nieruchomości na wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości na wynajem brzmi świetnie, prawda? Teraz dotarłeś do najtrudniejszej strony, znajdując nieruchomości, które będą przepływać przez pieniądze i które można kupić poniżej wartości rynkowej. Mam szczęście, że jestem w okolicy w północnym Kolorado, która ma świetne wskaźniki rentowności i przyzwoitości cenowych domów. Niektórzy z was czytający mogą znajdować się w obszarach, w których koszt zakupu domu jest czterokrotnie wyższy, a czynsze nie zbliżają się do gotówki. Pierwszym krokiem w inwestowaniu w wynajem nieruchomości jest określenie najlepszych lokalizacji do zakupu. W niektórych przypadkach może być konieczne zbadanie innych dzielnic lub miast, w których warto zainwestować. Jednym z najtrudniejszych aspektów zakupu nieruchomości na wynajem jest znalezienie właściwej lokalizacji. Pierwszym krokiem jest zapytać każdego, kogo znasz, kto jest w branży, gdzie może być dobre miejsce do zakupu. Następnie sprawdź obszar za pomocą kalkulatora przepływów pieniężnych, aby ustalić, czy możesz tam zarabiać. Kogo pytasz?

  • Agenci nieruchomości: w pewnym momencie będziesz potrzebował świetnego agenta i nigdy nie zaczniesz się zbyt wcześnie przyglądać. Czasem najlepsi agenci są młodzi i niedoświadczeni, ale gotowi są ciężko pracować, aby zawrzeć umowy.
  • Firmy tytułowe: widzą nieruchomości inwestycyjne kupowane i sprzedawane przez cały czas.
  • Kredytodawcy: wiedzą, gdzie inwestorzy, z którymi pracują, kupują domy.
  • Zarządcy nieruchomości: w pewnym momencie możesz również potrzebować zarządcy nieruchomości, ale będą wiedzieć, gdzie znajdują się dobre proporcje powierzchni do wynajęcia.
  • Inwestorzy: jeśli wiesz, że inwestorzy nie boją się ich zapytać. Jeśli go nie znasz, sprawdź lokalne spotkania REIA w swojej okolicy i zacznij uczestniczyć w spotkaniach.

Po zidentyfikowaniu świetnego obszaru pod wynajem nieruchomości, musisz znaleźć nieruchomości. Najpierw lepiej porozmawiaj z pożyczkodawcą, aby upewnić się, że możesz zakwalifikować się do pożyczki i kupić ją w pierwszej kolejności! Szukając nieruchomości na wynajem, potrzebujesz agenta nieruchomości, który jest chętny do ciężkiej pracy dla Ciebie. Oznacza to, że bardzo szybko pokażą Ci domy i bardzo szybko piszą oferty, a także znajdą oferty. Najbardziej doświadczeni agenci mogą nie mieć czasu, aby zwrócić Twoją uwagę. Dlatego zasugerowałem użycie młodego agenta, który jest pełen ambicji i ma mnóstwo czasu na swoje ręce. Ten agent powinien również wskazać ci pożyczkodawcę, aby uzyskać kwalifikację. Szukając nieruchomości na wynajem poniżej wartości rynkowej, szukaj nieruchomości aukcyjnych, nieruchomości, REO, krótkiej sprzedaży i tradycyjnej sprzedaży. Na dzisiejszym rynku ważne jest, aby działać szybko! Dlatego potrzebujesz agenta, który od razu może pokazywać domy i od razu może pisać oferty.

Jeśli spojrzysz i spojrzysz i nie znajdziesz nigdzie blisko właściwości gotówkowych, istnieje możliwość inwestowania na odległość. Inwestowanie długoterminowe obejmuje zakup nieruchomości poza stanem, a następnie poleganie na zarządzającym nieruchomościami w celu utrzymania i wynajęcia nieruchomości dla Ciebie. Są także firmy, które kupują, naprawiają domy, wynajmują je, lokują zarządcę nieruchomości, a następnie sprzedają wynajęty dom.Największą zaletą nieruchomości pod klucz jest to, że są one wynajmowane w obszarze dodatnim przepływów pieniężnych, ale nie będziesz kupować ich poniżej wartości rynkowej, ponieważ sprzedawca chce premii za te nieruchomości.

W jaki sposób studenci mogą zacząć inwestować w nieruchomości na wynajem?

Większość studentów nie ma pieniędzy ani dochodów na zakup domu, ale jest kilka opcji do rozważenia. Jedną z tych opcji jest pożyczka dla dzieci, która pozwala studentowi lub młodemu dorosłemu na kupno domu z krewnym jako współsygnatariuszem. Zarówno młody dorosły, jak i współprowadzący podpisują się na Umowie i trzeba mieszkać w domu. Zaliczka może wynosić nawet 3,5%, a pokoje mogą być wynajmowane innym osobom, o ile zezwalają na to lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Młody dorosły lub uczeń nie potrzebuje dochodu, aby zakwalifikować się do pożyczki, ponieważ współsygnatariusz może wykorzystać swój dochód.

Najlepszą rzeczą w wypożyczeniu mieszkania dla dzieci jest to, że jeśli wynajmowane są inne pokoje, student może skorzystać z czynszu, aby spłacić kredyt hipoteczny, a niektóre z nich zostaną również anulowane. Nie tylko student mieszka wolny, ale także zarabia pieniądze! Jeśli student może zakwalifikować się do pożyczki na lokal właściciela bez podpisu współwłaściciela, mógłby samodzielnie kupić dom za pomocą tej strategii. Jeśli dom jest dobrą własnością wynajmu, czynsz od innych studentów powinien zapłacić za hipotekę plus kilka. Gdy uczeń się wyprowadzi, może wynająć całą nieruchomość i zarobić jeszcze więcej pieniędzy.

Jak ryzykowne jest kupowanie nieruchomości na wynajem?

Mogę sobie wyobrazić, że wielu z was prawdopodobnie myśli, że wszystko brzmi świetnie, dopóki rynek nieruchomości nie rozpadnie się i ceny domów znów się nie zaczną. Jest to ważny problem z każdą inwestycją, ale jeśli kupujesz dom z dużymi przepływami gotówkowymi, nieruchomości nie są tak ryzykowne, jak mogłoby się wydawać. Podczas ostatniej katastrofy mieszkaniowej zauważyliśmy, że ceny spadły o 50% lub więcej w niektórych rejonach, a wiele osób doznało poważnych obrażeń w wyniku wypadku. Czynsze również spadły w niektórych obszarach, ale nie tak bardzo, jak ceny spadły. Ważne jest, aby czynsze nie były bezpośrednio związane z wartościami domów. Wartości domów są oparte na podaży i popycie domów na sprzedaż, ale czynsze opierają się na podaży i popycie dostępnych czynszów. W ostatnim wypadku nasze czynsze spadły o 10% w niektórych obszarach, a niektóre obszary nie odnotowały spadku. Ludzie zawsze będą potrzebować miejsca do zamieszkania, a jeśli kupisz z dużą ilością gotówki, wtedy mały spadek czynszów nie powinien cię zranić. Ogromny spadek wartości domów nie wpłynie na ciebie, chyba że musisz sprzedać. Nasze wartości przeszły w przeszłość tam, gdzie były przed kryzysem mieszkaniowym.

O Mark Ferguson

Mark jest licencjonowanym agentem nieruchomości od 2001 roku i specjalizuje się w ofertach REO i HUD. Obecnie prowadzi zespół składający się z dziesięciu osób, w tym 6 licencjonowanych agentów. Mark posiada 11 długoterminowych nieruchomości do wynajęcia i naprawia i odwraca 10-15 domów rocznie. Mark prowadzi także InvestFourMore.com, blog poświęcony omawianiu jego nieruchomości na wynajem, naprawiania i przerzucania i zostania agentem nieruchomości.

Dodać Komentarz