Prawdopodobnie znasz pomysł przerzucania domu: kupujesz, naprawiasz i sprzedajesz dom dla zysku w stosunkowo krótkim czasie. Ale czy wiesz, że możesz zrobić coś podobnego z pustymi partiami i areałem? W rzeczywistości, w niektórych częściach krajumożesz zacząć odbijać ziemię za zaledwie 1000 $.
Strategia, którą mam zamiar wyjaśnić, to taka, z której korzystałem kilka razy w ciągu ostatnich lat. Oto, jak zarobiłem pieniądze, a także, dlaczego strategia działa i jak znaleźć możliwości w Twojej okolicy.
Mój pierwszy zysk z nieruchomości
Miałem 20 lat i mieszkałem w Michigan, gdy zobaczyłem działkę o powierzchni 2,5 akrów za 4500 dolarów. Znajdował się na cichej polnej drodze, kilometr od autostrady. Zaoferowałem 3500 $ - większość oszczędności z mojej pracy na minimalnym wynagrodzeniu - a agent nieruchomości, który był jej właścicielem, zgodził się. (Lekcja: nie zaszkodzi zrobić niską ofertę). Koszty zamknięcia wyniosły około 100 $ (wtedy były niższe), więc zainwestowałem 3 600 $.
Oczyściłem posiadłość i nakreśliłem możliwy podjazd, układając martwe drzewa. Zaczynając od znacznika z ankiety w rogu, kładę patyki wzdłuż granic i maluję białe szczyty, pozostając kilka metrów wewnątrz linii własności, aby być bezpiecznym, ponieważ nie jestem geodetą.
Ziemia sprzedaje się łatwiej, gdy ludzie widzą, co dostają i wyobrażają sobie, co można z tym zrobić. Z grubsza zaznaczaj linie własności (powiedz kupującym, to jest domysł, a nie ankieta), sprzątając nieruchomość i podpowiadając, gdzie podjazd może to osiągnąć. Spędziłem około czterech godzin przygotowując nieruchomość na sprzedaż.
Ręcznie malowany znak przybity do drzewa powiedział: "Na sprzedaż: 2,5 akrów za 4 750 dolarów: 250 dolarów w dół i 100 dolarów miesięcznie." Dwa tygodnie później sprzedałem nieruchomość, zamykając umowę w restauracji. Kupujący zapłacił pełną cenę.
Kupujący zapłacił również 11% odsetek za miesięczne płatności. Do czasu, gdy saldo wypłacono w całości kilka lat później, moja inwestycja o wartości 3600 USD wyniosła ponad 2100 USD zysków kapitałowych i odsetek, nawet po niewielkich kosztach transakcji. To nie była ostatnia umowa, którą zrobiłem.
Dlaczego działa ta strategia dotycząca nieruchomości?
Pomaga oczyścić Twoją nieruchomość, czego większość sprzedawców nie robi. Pomaga to również wyjaśnić, gdzie znajdują się linie nieruchomości, a co innego, czego nie robią sprzedający. Ale najważniejszym krokiem, jeśli chcesz sprzedać za więcej niż zapłaciłeś, jest oferują łatwe finansowanie.
W mojej pierwszej transakcji kupujący stwierdzili, że nieruchomość była zbyt wysoka, a stopa procentowa zbyt wysoka. Potem i tak zamknęli umowę, za pełną cenę. Czemu? Polubili paczkę i mogli sobie pozwolić na wypłatę 250 $ i miesięczne 100 $. Innymi słowy, prawdopodobnie nie mieli wielu innych opcji. Teraz ziemia może kosztować 20 000 $, więc wyobrażam sobie, że są zadowoleni z inwestycji.
Niezależnie od tego, czy chodzi o samochody, meble czy nieruchomości, większość kupujących płaci wyższą cenę, jeśli jest im wygodnie. Oto cały plan w jednym wierszu:
Kupuj tanio za gotówkę i sprzedawaj powyżej wartości rynkowej za niską wpłatę i małe płatności o wysokim oprocentowaniu.
Znalezienie tanie nieruchomości do odwrócenia
Penny Hoarder wcześniej informował o tym, jak kupić ziemię za 100 USD lub mniej, licytując aukcje w serwisie eBay. Istnieje również wiele miejsc, w których można przeszukiwać online pod kątem taniego areału i budowania działek. Oto trzy do rozważenia:
Realtor.com
Ta strona jest zorientowana na homebuyery i możesz przeszukiwać tylko jedno miasto naraz. Ale jeśli ustawisz kryteria wyszukiwania dla "0" sypialni i łazienek, a następnie klikniesz "Cena: od najniższej do najwyższej" w polu "Sortuj", części i działka będą zazwyczaj na górze listy wyników.
Tutaj, w North Port na Florydzie, Realtor.com pokazuje losy zaczynające się od 2200 $, a istnieje ponad 130 aukcji za mniej niż 5000 USD.
Land Watch
Aby zobaczyć tanie nieruchomości w całym kraju, wprowadź maksymalnie 5000 USD, a następnie kliknij "Stany Zjednoczone" pod "Zawęź według krajów" (większość aukcji jest w USA w każdym razie). Sortuj wyniki, aby najpierw wymienić najtańsze.
Filtry nie działają idealnie, więc zobaczysz niektóre nieruchomości na wynajem lub nieruchomość aukcyjna pojawi się w wynikach "ustalonej ceny", ale nadal możesz znaleźć aukcje zaczynające się od mniej niż 1000 USD tutaj.
Ziemia i gospodarstwo
Musisz wybrać stan do przeszukania, więc aby przetestować stronę wybrałem Kolorado z maksymalną ceną 5 000 USD. Jeden z wyników na pierwszej stronie to 5 akrów za 1 800 $.
Oczywiście najłatwiej zainwestować w pobliżu domu, więc zacznij rozglądać się po mieście. Ponieważ wielu sprzedawców nie będzie miało swoich nieruchomości na liście przez agenta lub online, poruszaj się i obserwuj znaki. I sprawdź darmowe strony reklamowe, takie jak Craigslist.
Gdy znajdziesz nieruchomość, którą lubisz, znajdź ceny sprzedaży podobnych nieruchomości, wyszukując "ostatnio sprzedane nieruchomości" oraz nazwę swojego miasta. Oferuj mniej niż sądzisz, że ziemia jest tego warta, co daje sprzedawcy pewność, że płacisz gotówką i możesz ją zamknąć w dowolnym momencie.
Sprzedaż z finansowaniem
Nawet więcej niż podczas przerzucania domów, musisz być gotów trzymać ziemię przez jakiś czas, ponieważ nigdy nie wiesz, ile czasu zajmie znalezienie odpowiedniego nabywcy. Na szczęście podatki od nieruchomości (twój jedyny wydatek) są minimalne na surowym terenie.
Aby szybciej sprzedawać, rozpocznij przygotowania przed zamknięciem zakupu. Zrób znak "na sprzedaż", przygotuj reklamy dla Craigslist i zdobądź niezbędne formularze do sprzedaży.
Możesz sprzedawać za pomocą "kontraktu gruntowego" (tak jak ja), który jest również nazywany "kontraktem na czyn" w niektórych obszarach. Poszukaj darmowych formularzy kontraktów lądowych online. Zachowujesz tytuł własności do momentu dokonania ostatniej płatności, w którym to momencie podpisujesz umowę dla kupującego.
Możesz również sprzedać z przeniesieniem tytułu i postawić hipotekę na nieruchomości. Jeśli nie masz pewności, gdzie jest lepiej, porozmawiaj z adwokatem (w niektórych przypadkach proces wykluczenia jest szybszy w przypadku jednego lub drugiego rodzaju umowy).
Od Ciebie i od kupującego zależy negocjowanie zaliczki, miesięcznej kwoty płatności i stopy procentowej. Pamiętaj, że aby uzyskać najlepszą cenę, musisz ułatwić kupującemu.
Możliwe, że kupujący przestanie dokonywać płatności, w takim przypadku będziesz musiał zamknąć dostęp do umowy, aby odzyskać nieruchomość. Ale w odróżnieniu od domu, który można zniszczyć, gdy go odzyskasz, mniej jest problemów z gruntem, więc nie jest tak ryzykownie sprzedawać z niewielką wpłatą.
Rób matematykę przed zakupem
Zanim złożysz ofertę, obliczyć, ile będzie kosztować zakup nieruchomości z koszty zamknięcia i mieć na uwadze wielkość sprzedaży. Weź również pod uwagę wszelkie koszty sprzedaży. Powinieneś dążyć do uzyskania przyzwoitego całkowitego zwrotu po wszystkie wydatki.
Załóżmy na przykład, że widzisz dużo reklamowanego za 5000 USD. Sądzimy, że koszty kupna i sprzedaży wyniosą około 500 USD (bez prowizji agenta, jeśli sprzedajesz na własną rękę). Twoja szacunkowa cena sprzedaży to 6700 USD, a Ty chcesz zarabiać co najmniej 1500 USD plus odsetki po wydatkach, więc oferujesz 4,500 USD gotówki i sprzedawca zgadza się.
Załóżmy teraz, że sprzedajesz go za 6700 $ z 300 $ w dół i 282 $ miesięcznie przy rocznym oprocentowaniu 7%. Kupujący płaci równowartość 6400 USD w ciągu trzech lat. Po wydatkach otrzymasz kapitał w wysokości 1700 $ plus 740 $ w postaci odsetek, co daje całkowity zwrot w wysokości 2440 $. Jeśli zainwestujesz tylko kilkadziesiąt godzin, może to być opłacalna transakcja.
Na naprawdę taniej ziemi musisz spróbować przynajmniej podwoić cenę zakupu podczas sprzedaży. Nawet jeśli kupisz kawałek ziemi za 1000 USD lub mniej, nadal będziesz mieć przynajmniej te wydatki:
- Zamknięcie zakupu
- Nagrywanie czynu
- Podatki od nieruchomości do momentu sprzedaży
- Zamknięcie sprzedaży
- Rejestrowanie umowy
- Przygotowanie aktu, gdy kupujący płaci w całości
Mogą z łatwością dodać do 400 USD (lub więcej), więc nawet jeśli sprzedasz za 2,000 USD - dwa razy tyle, ile zapłaciłeś - a wy zainkasujesz 200 $, nadal będziesz mieć łączny zwrot w wysokości tylko 800 USD. Prawdopodobnie nie chcesz zawracać sobie głowy za dużo mniej.
Przeczytaj o tym, jak sporządzić umowę zakupu i zamknąć kontrakt online. Zazwyczaj korzystałem z formularzy z poprzednich umów i zmieniłem wszystkie szczegóły, aby zaoszczędzić pieniądze i nadal mieć odpowiednią dokumentację. Jeśli przygotujesz gazety i następnie poproś adwokata o sprawdzenie wszystkiego i zamknij umowę dla siebie, zarówno ty, jak i kupujący jesteście chronieni, ale bez dodatkowego kosztu profesjonalnego przygotowania dokumentów. Zapytaj prawnika, czy ubezpieczenie tytułu jest konieczne i normalne, lub czy proste wyszukiwanie tytułu jest wystarczające tam, gdzie jesteś.
Twoja kolej: Czy rozważasz próbę przerzucenia ziemi dla zysku, jeśli możesz zacząć od kilku tysięcy dolarów lub mniej?
Dodać Komentarz