Pieniądze

Oto co właściciele robią z wypłatą czynszu co miesiąc

Oto co właściciele robią z wypłatą czynszu co miesiąc

Słyszymy wiele o tym, jak drogie są czynsze w wielu miastach. Ale dokąd idą te pieniądze?

Podczas gdy niektórzy lokatorzy podejrzewają, że trafiają prosto do kieszeni chciwych właścicieli, chcieliśmy poznać prawdę - więc rozmawialiśmy z siedmioma właścicielami, aby uzyskać ich stronę.

"Ludzie z jakiegoś powodu uwielbiają oczerniać właścicieli, ale właściciele ziemscy mają znacznie więcej wydatków i bólów głowy, niż większość ludzi zdaje sobie z tego sprawę " powiedział Brian Davis, inwestor nieruchomości z 15 nieruchomościami wynajmu i współzałożycielem blogu nieruchomości SparkRental.

Mark Ferguson, pośrednik w obrocie nieruchomościami, inwestor nieruchomości, autor i właściciel 14 wypożyczalni w Kolorado, zgodził się: "Chociaż niektórym ludziom może wydawać się absurdalne, aby płacić tak dużo za czynsz, pamiętaj, że właściciel musi zapłacić o wiele więcej większość ludzi myśli, a nawet więcej niż wielu właścicieli uważa, że ​​zapłacą. "

Oto właściciele najwyższych wydatków, których nazwaliśmy, gdy zapytaliśmy, co dzieje się z tą dużą opłatą czynszową, którą dajesz im każdego miesiąca.

Ponadto mamy dwa przykłady miesięcznych budżetów prawdziwych właścicieli, dzięki czemu można dokładnie zobaczyć, jak wyglądają liczby - coś, co należy wziąć pod uwagę, czy piszesz miesięczny czek na czynsz, czy też myślisz o inwestowaniu w wynajmowaną nieruchomość.

1. Hipoteka

Jeśli Twój właściciel nadal płaci hipotekę na swoim majątku - a jest ich wielu - przyzwoity kawałek twojej wypłaty czynszu idzie prosto do banku, aby spłacić kapitał i odsetki.

2. Narzędzia

Niektórzy właściciele nieruchomości obejmują czynsze w czynszu, ale nawet ci, którzy tego nie robią, mogą skończyć płacić za nie z kieszeni.

"Kiedy jednostki są zajęte, mam najemców płacących za prąd, gaz, wodę, telewizję, telefon i internet", powiedział Andy Panko, właściciel dwóch apartamentów z jedną sypialnią w kompleksie w Woodbridge, New Jersey.

"Nawet jeśli jednostka jest pusta, nadal musi być elektryczność, gaz i woda. Muszę umieścić te w moim imieniu, gdy nie ma najemców. "

3. Ubezpieczenie

Właściciele muszą posiadać ubezpieczenie właściciela, które chroni ich własność fizyczną przed wypadkami i nagłą utratą z powodu pożaru lub niesprzyjającej pogody.

Muszą również posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które chroni ich aktywa finansowe w przypadku roszczenia z tytułu odpowiedzialności cywilnej, jak ktoś, kto pozwał ich po poślizgnięciu się i upadku na oblodzonym chodniku.

4. Konserwacja i naprawy

Niezależnie od tego, czy chodzi o gotówkę i czas poświęcony na naprawianie przedmiotów, czy zatrudnianie kontrahentów, konserwacja i naprawy zajmują wysokie pozycje na liście wydatków właściciela.

"Większość właścicieli ziemskich może liczyć na od 5 do 20% otrzymanych czynszów na pokrycie kosztów utrzymania", mówi Ferguson.

Kaycee Wegener z Rentec Direct dzieli je na dwa różne rodzaje kosztów:

1. koszty stałe można oszacować z wyprzedzeniem, w tym rutynowe czynności konserwacyjne, takie jak czyszczenie, usuwanie śmieci i kontrola szkodników oraz sezonowe czynności konserwacyjne, takie jak koszenie trawników, usuwanie śniegu i czyszczenie rynnowe

2. koszty zmienne możesz próbować budżetować, ale nadal możesz zaskoczyć, w tym naprawić i wymienić urządzenie, zniszczyć własność z powodu nieuwagi lub normalnego zużycia i sytuacji awaryjnych.

"Wielu najemców nie ma pojęcia, ile kosztuje utrzymanie nieruchomości, tylko dlatego, że nie byli jeszcze właścicielami nieruchomości" - powiedział Deb Tomaro, Broker Associate z RE / MAX Acclaimed Properties.

"To drzewo kosztuje 1200 $ do usunięcia. Ten dach wynosi 8 000 USD. Ta lodówka kosztuje 800 $. Dobry właściciel ma rezerwy, które w razie nagłej potrzeby mogą rozwiązać problem szybko i zminimalizować niedogodności najemców. Właściciele, którzy tylko marnują pieniądze każdego miesiąca, mogą nie mieć możliwości budowania rezerw. "

A nawet jeśli właściciel ma rezerwę, zły rok może jeszcze uderzyć.

Nick Bowman, właściciel nieruchomości w Colorado od 15 lat, może opowiedzieć wiele opowieści o nieprzyjemnych niespodziankach, takich jak "nagły zwrot z linii kanalizacyjnej za 6 000 USD" i "wynajmujący, który wybiega tuż przed Bożym Narodzeniem i pozostawia ciepło, aby rury mogły zamarznąć . To są koszmary, które naprawdę mogą wyczerpać twoje konto rezerwowe.

5. Zachowywanie wszystkiego aż do kodu

Właściciele są zobowiązani do zapewnienia, że ​​ich właściwości są bezpieczne dla ich zamieszkania, a to nie jest tanie. Te "koszty związane z regulacjami", jak je nazywał Davis, obejmują takie rzeczy, jak licencja najmu, obowiązkowe kontrole i roczne opłaty rejestracyjne.

"W Baltimore, gdzie mam większość moich nieruchomości", powiedział Davis, "muszę zarejestrować i zapłacić roczne opłaty zarówno w stanie Maryland, jak i w mieście Baltimore. Muszę mieć wstępną kontrolę farby między każdym lokalem. Chciałbym móc sprzedać niektóre z moich wypożyczalni, ale nikt nie chce ich za to, co mam w nich; Byłem zmuszony do nadmiernej rozbudowy nieruchomości, aby dostosować się do lokalnych przepisów. "

James Richards, broker z Hot Market Realty w Minneapolis w stanie Minnesota, odczuwa ból Davisa:

Zostałem zacytowany przez miasto za niewystarczającą ilość źdźbła trawy na cal kwadratowy. (Tak, rzeczywiście mają inspektora, który szuka takich bzdur.) Każdy dom, który został zbudowany przed 1978 rokiem, musi przejść test wstępny, gdy nowy lokator się wprowadzi, nawet jeśli wcześniej przeszedł taką kontrolę.Koszty testów wahają się od 300 do 500 USD, nie wspominając już o kosztach związanych z uzyskaniem go po raz pierwszy, a zwykle wynosi od 3 000 $ do 5 000 $ lub więcej, jeśli nieruchomość wymaga zupełnie nowych okien.

Richards zwraca również uwagę, że "grzywny [są] wyceniane u właściciela, gdy najemca popełnia przestępstwo: zaspokaja okolicę, wykorzystuje zbyt wiele usług rządowych, umieszcza śmieci w pojemniku recyklingu, pozwala wygasić tablice rejestracyjne, nie odcina chodniki z trawy lub łopaty itp. Grzywna wynajmującego jest zazwyczaj wyższa niż grzywna sprawcy. "

6. Podatki i opłaty

Oprócz płacenia podatków od nieruchomości, właściciele muszą również płacić podatek od dochodów z najmu, które otrzymują.

Chociaż otrzymują pewne odliczenia podatkowe, uzyskanie tych odliczeń często może być kosztem samym w sobie (patrz następny punkt).

7. Księgowość i rachunkowość

"Nieruchomości na wynajem mają kłopoty z księgowością i rachunkowością", powiedział Davis, "co kosztowało zarówno czas, jak i pieniądze. Płacę księgarzowi i księgowemu około 4000 dolarów rocznie, a ja wciąż spędzam 30 do 40 godzin rocznie, pracując nad moim zeznaniem podatkowym. "

8. Opłaty Menedżera Nieruchomości

Czas ma również wartość, więc wielu właścicieli uważa, że ​​najskuteczniej jest wynająć zarządcę nieruchomości, który będzie obsługiwał codzienne sprawy różnych wynajmowanych lokali.

Opłaty te mogą zazwyczaj wynosić od 8 do 12% miesięcznej wartości czynszu, zgodnie z All Property Management.

9. Obrót najemcy i wolne miejsca pracy

Kiedy najemcy wychodzą, pojawia się zupełnie nowy zestaw kosztów.

"Wolne miejsca pracy są ogromnym wydatkiem dla właścicieli domów" - powiedział Davis - "szczególnie na nie tak bardzo gorących rynkach. Właściciele nie tylko muszą pokryć hipotekę, nie otrzymując dochodów z wynajmu; zazwyczaj muszą też odmalować całą jednostkę i wymienić wszystkie dywany. Właściciele mają niewielką motywację, aby delikatnie traktować podłogę lub ściany, ponieważ trudno jest właścicielom nieruchomości wstrzymać pieniądze z kaucji, aby pokryć te wydatki. "

"Większość wynajmujących będzie stanowić od 5 do 15% czynszu do wolnych miejsc", powiedział Ferguson.

10. Marketing

A jeśli chodzi o znalezienie kogoś do wypełnienia tych wolnych miejsc, właściciele ponoszą koszty, takie jak opłaty za sprawozdania kredytowe, profesjonalne usługi fotograficzne dla aukcji i wiele innych.

"Wykonuję wszystkie własne badania reklamowe i najemców", mówi Panko. "Całą reklamę i proces selekcji można zlecić pośrednikowi w obrocie nieruchomościami; jednak pobierają opłatę równą miesięcznemu czynszowi za każdym razem, gdy znajdą i lokują najemcę. "

11. Opłaty prawne

"Mam nadzieję, że właściciele i najemcy mają zdrowe relacje i szanują się nawzajem", mówi Panko, "[ale] jeśli nie, i pojawią się problemy, być może trzeba będzie zatrudnić prawników, aby skonsultowali swoje prawa i środki zaradcze w ramach umowy wynajmu i prawa wynajmu. W najgorszym przypadku może zajść konieczność eksmisji lokatora. To jest długi i kosztowny proces "

Richards może to potwierdzić. "Złożenie eksmisji kosztuje 340 dolarów tylko za wniesioną opłatę rejestracyjną, a trzeba zachować adwokata kosztem 400 do 500 USD za eksmisję" - powiedział.

"Wiele eksmisji kończy się na tym, że lokator otrzymuje bezpłatnego prawnika z jakiejś agencji rządowej, by walczyć z eksmisją. Kiedy tak się dzieje, trwa to dłużej (utracony czynsz) i kosztuje więcej w kosztach obsługi prawnej z uwagi na fakt, że zazwyczaj musi się odbyć rozprawa. Spędziłem aż 1500 $ eksmitując lokatora. "

Co gorsza, powiedział: "Nie mogę wydajnie sprawdzać przeszłości, ponieważ wspomniani wyżej wolni adwokaci zazwyczaj niszczą zapisy najemcy, więc nawet sprawdzenie przeszłości nie ujawni kłopotów, które nas czekają".

Davis jest w tej samej łodzi: "[W] dowolnym danym miesiącu, mam kilku lokatorów, którzy zaniedbują płacenie czynszu. Muszę przejść przez proces doręczania zawiadomień prawnych, składania wniosków prawnych w sądzie, płacenia opłat sądowych, czekania kilka miesięcy na ujawnienie się daty sądu - wszystko przy jednoczesnym uiszczaniu hipoteki na nieruchomości i nie otrzymaniu ani grosza od lokatorów . "

Przełamując to wszystko

Co to wszystko wygląda z miesiąca na miesiąc?

Ferguson przedstawił przykład tego, jak typowe wydatki mogą wyglądać na jednostce w podmiejskiej strefie Colorado, która wynajmuje za 1500 USD miesięcznie:

  • Spłata kredytu hipotecznego: 750 USD miesięcznie
  • Podatki: od 100 do 500 USD miesięcznie
  • Ubezpieczenie: od 50 do 150 USD miesięcznie
  • Opłaty HOA: do 500 USD miesięcznie (dotyczy tylko jego mieszkań, które są częścią stowarzyszenia właścicieli domów)
  • Utrzymanie: od 75 do 300 USD miesięcznie
  • Wakaty: od 75 do 225 USD miesięcznie

"Po dodaniu wszystkich tych kosztów do równania - podsumowuje Ferguson - miesięczne wydatki wynoszą 1 050 USD - 2 425 USD miesięcznie za 1,500 USD miesięcznie za czynsz".

Richards przedstawił załamanie się jednej z jego nieruchomości w Minneapolis:

  • Podatki od nieruchomości: 300 USD miesięcznie
  • Licencja na wynajem: 100 USD miesięcznie
  • Certyfikacja pieca: 25 USD miesięcznie
  • Ubezpieczenie: 100 USD miesięcznie
  • Budżet grzywny / inspekcja / budżet miasta: 200 USD miesięcznie

"Na tej nieruchomości gromadzę 1250 USD miesięcznie", mówi. "Minus powyższe wydatki, które pozostawia mi 525 dolarów na spłatę kredytu hipotecznego, utrzymanie, obroty, itp. Tymczasem rząd zarabia 400 dolarów miesięcznie i zwiększenie wielu innych moich kosztów."

Podczas gdy Richards żałuje, że nie może pobierać mniej za niektóre z jego wynajmu, jego ręce są często związane z wydatkami, które są poza jego kontrolą. "Myślenie, że właściciel jest" bogaty ", więc zje wszystkie te koszty, jest absurdem - powiedział szczerze.

"On lub ona jest w biznesie, aby zarabiać pieniądze. Wszelkie poniesione wydatki zostaną przekazane najemcy w formie wyższego czynszu. Ponieważ wszyscy jesteśmy w tej samej łodzi, nie będę wyceniać siebie z rynku. Wolałbym mniej pobierać za dobrego najemcę i dlatego chętnie obniżałbym czynsz, gdyby powyższe koszty nie były częścią równania. "

Twój Turn: Renters, czy to sprawi, że spojrzysz na swoją wypłatę za wynajem inną? Właściciele, czy są jakieś inne wydatki, które dodasz do tej listy? Jeśli myślisz o zostaniu właścicielem, czy te liczby sprawiają, że zastanawiasz się ponownie?

Kelly Gurnett jest niezależną blogerką, pisarką i redaktorką prowadzącą blog Cordelia Calls It Quits, w którym dokumentuje jej próby pozbycia się życia rzeczy, które nie mają znaczenia i skupienia się bardziej na rzeczach, które robią. Śledź ją na Twitterze @CordeliaCallsIt.


Dodać Komentarz