Zrozumienie wskaźnika zadłużenia i kredytów studenckich

Jaki jest stosunek długu do dochodu? Jest to stosunek, który wpływa na twoją zdolność dostępu do pożyczki. Podstawową ideą jest to, że jeśli masz zbyt duże zadłużenie w stosunku do swoich dochodów, kredytodawcy mogą wahać się lub odmówić udzielenia Ci kredytu, którego potrzebujesz na duży zakup. Twój stosunek długu do dochodu (DTI) najczęściej pojawia się przy zakupie domu, ale jest również brany pod uwagę przez potencjalnych właścicieli lub wynajmujących samochody. Wyciągając raport kredytowy, ktoś może obliczyć DTI i zdecydować, czy pożyczyć, wynająć lub wydzierżawić Tobie.

W jaki sposób biorą udział kredyty studenckie? Oczywiście kredyty studenckie są formą długu. Podobnie jak inne kredyty, twój dług studencki pojawia się na twoim raporcie kredytowym. Potencjalny pożyczkodawca lub wynajmujący będzie widział twoją pożyczkę i uwzględni ją w twoim wskaźniku DTI. Ale pożyczki studenckie będą miały różny wpływ na twoje DTI w zależności od sytuacji. Zamierzam opisać, co konkretnie wchodzi w skład wskaźnika DTI i jak kredyty studenckie uwzględniają kilka scenariuszy.

Szybka nawigacja Jak obliczyć współczynnik DTI Skutek pożyczek studenckich od zadłużenia do stopy dochoduRozwój kredytu hipotecznegoZapłacenie kredytu samochodowegoZdanie domu lub mieszkaniaZachęcanie się i utrzymanie pracyZarządzanie DTI za pośrednictwem kredytów studenckich

Jak obliczyć współczynnik DTI?

Twój stosunek długu do dochodu obliczany jest poprzez porównanie Twojego miesięcznego zobowiązania dłużne z twoim miesięcznikiem dochód. Przyjrzyjmy się bliżej obu.

Twoje zobowiązania dłużne składają się z powtarzającego się zadłużenia, czyli długu, którego nie możesz anulować w żadnym momencie. Obejmuje to kredyty hipoteczne, czynsz, kredyty samochodowe, pożyczki osobiste, miesięczne minimalne płatności kartą kredytową, alimenty, alimenty i oczywiście pożyczki studenckie. Są to długi, które nie znikną, dopóki nie spłacisz ich w pełni.

Co się nie liczy? Pomimo faktu, że możesz mieć umowy z dostawcą Internetu, kablówki lub telefonu, możesz technicznie wyciągnąć wtyczkę tych usług w dowolnym momencie, więc nie liczą się. Nie ma też innych rodzajów mediów, takich jak elektryczność i woda. Nawet twoje ubezpieczenie zdrowotne nie ma znaczenia w Twoim DTI. Oczywiście, pieniądze, które spłacasz swojemu kuzynowi, który w zeszłym miesiącu pożyczył ci kilkaset dolców, nie są oficjalnym długiem, więc zrób to także z listy.

W przypadku mieszkania, jeśli sprzedajesz dom przed zakupem nowego domu lub opuszczasz bieżącą czynsz i przeprowadzasz się na nową, twoje miesięczne zobowiązania do poprzedniego domu się nie liczą. Zamiast tego, pożyczkodawca lub właściciel będzie patrzył na miesięczny kredyt hipoteczny lub opłatę za dzierżawę nowego miejsca i obliczył, ile z tych dochodów wzrośnie. Nie zamierzają pożyczać ani wynajmować, jeśli uważają, że zbyt wysoki dochód zostanie skonsumowany z powodu kosztów mieszkaniowych, nawet jeśli technicznie masz dochód na pokrycie kosztów. Jednakże, jeśli nie przeprowadzasz się lub zatrzymujesz swój stary dom, aktualny kredyt hipoteczny lub czynsz zostanie włączony do twojego DTI.

Twój dochód mogą obejmować nie tylko zarobki, wynagrodzenia i napiwki, ale także alimenty i zasiłki na dzieci, świadczenia z Ubezpieczeń Społecznych i emerytury. Niemal wszystkie pieniądze, które przyjmujesz miesięcznie na książki, mogą być uważane za dochód.

Jak obliczyć swój numer DTI? Dodaj wszystkie swoje długi i wszystkie swoje dochody. Po prostu weź swój numer długu i podziel go przez swój numer dochodowy. Przykład: jeśli masz 1000 USD miesięcznie w zobowiązaniach dłużnych i 3 200 USD miesięcznie w dochodach, podziel 1000 za 3,200, a Twoja odpowiedź to .3125. Zaokrąglij to do .31, pomnóż przez 100, a będziesz miał stosunek 31% DTI.

Oto prosty kalkulator, który może ci w tym pomóc:

Wpływ pożyczek studenckich na zadłużenie na stosunek dochodów

Pożyczki studenckie mogą być trudne przy obliczaniu DTI. Powodem są miliony pożyczkobiorców posiadających federalne pożyczki studenckie, a pożyczki federalne oferują wiele różnych opcji spłaty, takich jak plany spłaty zależne od dochodów lub plan ratalny. Prywatne pożyczki, ponieważ opcje spłaty są znacznie mniejsze, są dość proste. Zamierzam przejść przez najczęstsze sytuacje, w których DTI jest ważnym czynnikiem i omówić, w jaki sposób kredyty studenckie wpływają na każdą sytuację.

Uzyskanie kredytu hipotecznego

Kupno domu to prawdopodobnie największy zakup w twoim życiu. Twoje doświadczenie w uzyskaniu kredytu hipotecznego na sfinansowanie tego domu zależy od twoich osobistych finansów, w tym twojego DTI, a także od zasad pożyczkodawcy, z którym masz do czynienia. Wielu kredytodawców sprzedaje kredyty hipoteczne, które wystawiają (w tym naszych ulubionych internetowych pożyczkodawców hipotecznych) - twój dług, i - dwaj najwięksi nabywcy kredytów hipotecznych to Federalne Stowarzyszenie Hipoteczne (zwane także Fannie Mae) i Federalna Korporacja Pożyczki Hipotecznej (aka Freddie Mac ). Fannie i Freddie wydają wytyczne kredytodawcom, aby utrzymać jakość kredytów, które kupują i ubezpieczają. Należą do nich wytyczne dotyczące DTI i kredytów studenckich na uzyskanie kredytu hipotecznego. Obie firmy działają podobnie, chociaż mają różne zasady, które kierują każdą organizacją.

Zarówno Fannie, jak i Freddie wydały w 2017 r. Nowe wytyczne dotyczące pożyczek studenckich i praktyk pożyczkowych. Mogą one wpływać na zdolność do uzyskania kredytu hipotecznego, a nawet mogą być decydującym czynnikiem. Jednak każdy pożyczkodawca jest inny i ich przestrzeganie wytycznych może się zmieniać.

Nowe zasady Fannie Mae:​

• Dopuszczalny pułap DTI wynosi obecnie 50%, z 45%.
• Kredytodawcy mogą wykorzystać faktyczną płatność w ramach planu spłaty uzależnionego od dochodów, aby kwalifikować kredytobiorców jeśli pojawia się w raporcie kredytowym lub jeśli podano akceptowalną dokumentację pożyczki studenckiej.

Przeczytaj pełne zasady Fannie Mae tutaj.

Nowe zasady Freddie Mac:

• Kredytodawcy mogą wykorzystać miesięczną kwotę odnotowaną w raporcie kredytowym LUB 0,5% pierwotnego lub aktualnego salda kredytu; większa z tych dwóch musi być użyta do zakwalifikowania pożyczkobiorców.

Zapoznaj się z pełnymi przepisami dotyczącymi gry Freddie Mac.

To, co pojawia się w twoim raporcie kredytowym, ma kluczowe znaczenie. Czasami, jeśli jesteś w planie IDR, twoja rzeczywista płatność (niższa kwota IDR) może się nie pojawić, ale zamiast tego dostaniesz pełną płatność (to, co płacisz bez IDR). Kredytodawcy mogą po prostu uwzględnić pełną płatność lub obliczyć kwotę płatności na podstawie dokumentacji pożyczki lub innych wytycznych.

Jeśli w raporcie kredytowym nic nie pojawi się, kredytodawcy (zgodnie z zasadami Fannie Mae) mogą obliczyć miesięczne zobowiązanie jako 1% pozostałego salda kredytu lub płatność w oparciu o 20-25-letni okres amortyzacji. Mogą też (zgodnie z zasadami Freddiego Maca) korzystać z 0,5% pierwotnego lub bieżącego salda.

Ponadto wiele banków i pożyczkodawców może mieć własne zasady, które różnią się (i bardziej rygorystycznie) od tych standardów. Zmiana strategii banku może być trudna.

Dobrym pomysłem jest wyciągnięcie raportu kredytowego na kilka miesięcy przed spodziewanym wnioskiem o kredyt hipoteczny, aby upewnić się, że nie ma żadnych niespodzianek w raporcie, które mogłyby zagrozić Twojej zdolności do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Każdego roku masz prawo do darmowego raportu kredytowego z AnnualCreditReport.com.

Zawsze dobrze jest komunikować się z potencjalnym pożyczkodawcą (lub kilkoma potencjalnymi kredytodawcami) niezależnie od sytuacji. Wyjaśnij dokładnie, jakie są Twoje miesięczne zobowiązania do spłaty Twoich kredytów studenckich. Bądź szczery podczas całego procesu. Ich wewnętrzne zasady udzielania pożyczek mogą być elastyczne w niektórych obszarach, w których wydawało się, że istnieje blokada drogowa. Nigdy nie boli zapytać!

Przełamujemy najczęstsze doświadczenia z tym związane: Uzyskanie kredytu hipotecznego w ramach planu spłaty opartego na dochodach.

Uzyskanie kredytu samochodowego

Jeśli potrzebujesz pożyczki na zakup samochodu i masz dług studencki, pożyczkodawca będzie również patrzył na twoje DTI. Zazwyczaj DTI o wartości 36% lub niższej jest idealne, aby uzyskać rozsądną ofertę na samochód. Jeśli dokonujesz regularnych, pełnych płatności na kredyty studenckie, twoja sytuacja jest dość prosta dla pożyczkodawcy. Jednak po raz kolejny plany IDR mogą nie pojawić się w raporcie kredytowym, co może potencjalnie wyrzucić twoje DTI z walnięcia.

Bez takich podmiotów jak Fannie czy Freddie w świecie samochodowym może być trudniej określić, co pożyczkodawcy zamierzają zrobić, ponieważ każdy z nich ma swoje własne specyficzne praktyki. Niektórzy kredytodawcy mogą na przykład całkowicie zrozumieć IDR, a to może zwiększyć twoje szanse na uzyskanie kredytu na samochód. Niektórzy mogą cię odrzucić. A niektóre mogą być niewyraźne w szczegółach. Jeśli możesz usiąść i wyjaśnić swoją sytuację związaną z pożyczkami - na przykład, jakiego rodzaju planem wypłat jesteś i ile płacisz w każdym miesiącu - możesz odnieść większy sukces.

Wynajem domu lub mieszkania

Wpływ twojego DTI na twoją zdolność wynajmu domu lub mieszkania zależy w dużej mierze od lokalizacji i właściciela nieruchomości. Żyjemy w ogromnym kraju z dzikimi różnicami w czynszu. Czynsze w Nowym Jorku będą bardzo różne od czynszów w Nashville. Właściciele również różnią się znacznie w swoich standardach lub stylu zarządzania wynajmem. Właściciele mogą być parą, która mieszka w mieszkaniu na piętrze i ma tylko jedną wypożyczalnię, lub właściciel może być wielką korporacją lub czymś pośrednim. Wielu wynajmujących wynajmuje zarządców nieruchomości, by monitorowali potencjalnych najemców i zarządzali bieżącymi czynszami.

Ogólnie rzecz ujmując, właściciele nie tylko chcą wiedzieć, że masz pieniądze na zapłacenie, ale chcą się upewnić, że czynsz nie pochłonie zbyt dużo twoich dochodów. Będą w stanie powiedzieć, obliczając swój wskaźnik DTI i faktoring w wynajmie nieruchomości. Wielu właścicieli nieruchomości będzie wymagało, aby czynsz nie przekraczał 33% twoich dochodów. Niektóre mogą być łagodniejsze i wzrosnąć do 45% lub 50%. Ponownie, zależy to od właściciela lub zarządcy nieruchomości.

Zdobywanie i utrzymywanie pracy

Dla pracodawców rutynowe jest przeprowadzanie kontroli potencjalnych pracowników, ale mogą one sięgać głębiej i przyjrzeć się raportowi kredytowemu i obliczyć DTI. Czemu? Zwłaszcza jeśli Twoja praca wiąże się z zarządzaniem pieniędzmi lub dostępem do poufnych informacji, pracodawca może chcieć wiedzieć, że możesz skutecznie zarządzać własnymi finansami.

Jest tak wiele czynników poza kontrolą, które podniosłyby twój DTI, ale może nie wpłynąć negatywnie na twoją zdolność do wykonywania dobrze w danej pracy, nawet jeśli wymaga zarządzania pieniędzmi.

Chociaż nie zalecamy wychowywania DTI, o ile nie zostaniesz o to zapytany (możesz otworzyć puszkę z robakami, która i tak nigdy nie zostanie otwarta), dobrze jest mieć narrację w miejscu, która nie brzmi jak gromada wymówek, ale określa cię jako aktywnego kierownika twojej sytuacji, w przeciwieństwie do biernego odbiorcy. Zwłaszcza jeśli twoje pożyczki studenckie mają znaczący wpływ na twoje DTI, powinieneś przygotować kilka odpowiedzi na temat swojej edukacji i tego, w jaki sposób ci pomógł, w jaki sposób zarządzasz swoim długiem i jakie są twoje plany spłaty.

I zdaj sobie sprawę, że twój dług studencki może cię zwolnić z pracy.

Zarządzanie DTI poprzez pożyczki studenckie

Twoje kredyty studenckie mogą przynieść Twoje DTI zbyt wysokie, aby zabezpieczyć kredyt hipoteczny, kredyt samochodowy, wynajem domu i wiele innych. Nie możesz wynegocjować salda na kredyty studenckie, ale jeśli masz pożyczki federalne i kwalifikujesz się do planu spłaty opartego na dochodzie, może to dać szansę na znaczne zmniejszenie DTI. IDR nie są odpowiednie dla wszystkich, więc przed podskoczyć do jednej z nich należy uważnie przeanalizować swoją sytuację finansową.

Sprawdzanie raportu kredytowego, aby upewnić się, że wszystko jest dokładnie zgłaszane, to również dobry pomysł.Chociaż nie są one powszechne, czasami te same pożyczki są błędnie zgłaszane wielokrotnie w raporcie kredytowym, co jest błędem, który z pewnością wpłynie na twoje DTI.

Jeśli masz problemy z zaciągnięciem pożyczek federalnych, sugerujemy rozmowę z Ameritech Financial at 866-863-3870. Mogą ci pomóc w ocenie sytuacji związanej z pożyczkami studenckimi i, jeśli kwalifikujesz się, pomóc ci w znalezieniu odpowiedniego programu spłaty pożyczki. Jeśli się zakwalifikujesz, możesz nawet pójść drogą do przebaczenia.