Przygody w nieruchomości: 14 lekcji od przypadkowego przejęcia mieszkania

W przeciwieństwie do wielu innych inwestycji, nieruchomości daje więcej możliwości niż tylko kupowanie i nadzieję na sprzedaż za więcej: Możesz wynająć pokoje dla dochodów, poprawić i odwrócić, lub sfinansować sprzedaż, aby uzyskać wyższą cenę. Nieprzewidziane okoliczności mogą oznaczać, że musisz wziąć pod uwagę opcje, których początkowo nie miałeś na myśli, co ilustruje moja historia.

We wrześniu 2012 roku moja żona Ana i ja wykorzystaliśmy nasze oszczędności, aby kupić mieszkanie powyżej naszego w Neapolu na Florydzie za 70 000 USD. Choć to nie była dobra okazja, pomyśleliśmy, że byłoby miło wynająć mieszkanie tak blisko, by łatwiej było nim zarządzać. To było Plan A: Kup, napraw i wynajmij mieszkanie.

Oczywiście, gdyby wszystko poszło gładko, pisałbym inny post. Jednak w przypadku nieruchomości często musisz zbadać "Plan B", "Plan C" i inne możliwości twórcze, jak zobaczysz, gdy dotrzemy do naszego własnego "Planu D." Oto, co się stało - i jak możesz się nauczyć z mojego doświadczenia, kiedy jesteś gotowy, aby wynająć mieszkanie.

Kupno mieszkania do odwrócenia

Gdyby nie ta złota rączka, która zajrzała do nas z nami, moglibyśmy wycofać się z umowy ze względu na liczbę rzeczy, które trzeba było naprawić.

Był jednak pewien, że można to zrobić za około 6 000 $. Niedawno wygrał 1 milion dolarów na loterii stanowej Florydy i właśnie robił złota rączka w niepełnym wymiarze godzin, co mogło przyczynić się do jego optymistycznego nastawienia. W każdym razie jego postawa "może zrobić" była zachęcająca, więc zaplanowaliśmy zamknięcie.

Nasz agent nieruchomości, także optymista, powiedział powinniśmy być w stanie wynająć miejsce za 1,100 USD miesięcznie. Wskazała na reklamę innej jednostki w naszym kompleksie, której właściciel prosił o 1,100 USD miesięcznie. Na papierze wyglądało na to, że będziemy mieli przepływ pieniężny w wysokości około 600 USD miesięcznie.

Uważaj na dodatkowe wydatki

Dzień przed zamknięciem udaliśmy się na spotkanie stowarzyszenia condo, gdzie ogłoszono, że składki wzrosną z 320 do 340 USD miesięcznie. Ponadto, urzędnicy przesunęli linię na federalnych mapach powodziowych, wprowadzając nas w strefę nieco podwyższonego ryzyka, więc nie byłoby 600 dolarów rocznej oceny dodatkowych ubezpieczeń.

Te dodatkowe wydatki spowodowały, że prognozowane przepływy pieniężne spadły o 70 USD miesięcznie (nie wspominając o tym, że musieliśmy płacić dodatkowe 840 dolarów rocznie na naszym własnym miejscu).

Poważnie rozważaliśmy rezygnację z naszego depozytu i odejście od umowy. Ale optymizm jest zaraźliwy; po ponownym rozmowie z naszym agentem i majsterkowiczem poszliśmy naprzód i zamknęliśmy.

Lekcja 1: Zanim kupisz, poproś kluczowe osoby ze stowarzyszenia condo lub grupy o wszystko, co może się wydarzyć wkrótce. Niespodzianki takie jak nasze zwykle nie pojawiają się w dokumentach finansowych stowarzyszenia condo, które odzwierciedlają tylko to, co już się stało.

Budżet Dodatkowy czas i pieniądze na naprawy

Koszty zamknięcia były niższe niż przewidywaliśmy; fajnie jest mieć dobre niespodzianki od czasu do czasu. Ale potem musieliśmy pracować nad naprawieniem mieszkania i zgadnij co? Trwało to dłużej niż oczekiwano i kosztowało więcej, niż planowaliśmy.

Ten delikatny punkt na ścianie nad włącznikiem światła przy drzwiach wejściowych? Moja żona miała rację; to nie tylko uszkodzenia spowodowane przez stary wyciek, który został naprawiony. To był wilgotne, a nie tylko w wyobraźni. Za każdym razem, kiedy padało, woda kapała wewnątrz ściany do tego elektrycznego pudełka.

Zadzwoniliśmy do kierownictwa i kazaliśmy im naprawić dach. Na szczęście nasze stowarzyszenie zajmujące się wynajmem lokali wynajęło dobre zarządzanie lub mogliśmy czekać tygodnie zamiast dwóch dni. Musieliśmy oderwać ścianę, spryskać wszystko środkiem wybielającym, aby zapobiec pleśni, i przed pomalowaniem pokoju ułożyć dwa nowe panele płyt kartonowo-gipsowych.

Lekcja 2: Zaufaj tej intuicji i zrób drugie spojrzenie lub sprawdź, czy coś jest nie tak.

Przeciek w szafie klimatyzacyjnej doprowadził wodę deszczową prosto do 220-woltowej skrzynki elektrycznej. Po trzeciej próbie naprawy, musieliśmy poczekać tydzień, zanim znowu spadł deszcz - jedyny sposób, by się upewnić, że ostatecznie został naprawiony.

Lekcja 3: Upewnij się, że przetestowałeś swoje naprawy przed założeniem, że skończyłeś.

Naprawiłem płytę gipsowo-kartonową w szafie klimatyzacyjnej sam, ponieważ moja niedoskonała praca nie miałaby większego znaczenia.

Lekcja 4: Możesz zaoszczędzić pieniądze, wykonując wiele prac domowychi nie musisz być tak dobry, jeśli pracujesz w obszarach, w których wygląd nie jest tak ważny.

Z powodu tych i tuzina innych niespodzianek projekt, który według naszych majsterkowiczów zajęłby "tydzień do 10 dni" trwał dłużej niż miesiąc, a także przekroczył budżet. Powinniśmy wiedzieć lepiej, ponieważ z naszego doświadczenia wszystko kontrahenci są zbyt optymistyczni jeśli chodzi o ramy czasowe i koszty.

Lekcja 5: Aby być bezpiecznym, należy podwoić szacunki wykonawcy dotyczące czasu potrzebnego na dokończenie napraw i renowacji. Aby być bezpiecznym, dodaj 20% lub więcej do kosztorysów.

Nasz majsterkowicz, mimo że był zbyt optymistyczny w kwestii czasu i kosztów, był świetny. Jego postawa polegała na tym, że każdy problem istnieje zawsze rozwiązanie, a on by to znalazł. Nauczył mnie układać płytki, wykonywać prace elektryczne, wymieniać koła drzwi przesuwnych - lista jest długa. Co ważniejsze, nauczył mnie, jak lepiej rozwiązywać problemy. Zatrudnilibyśmy go ponownie za sekundę (ale podwoilibyśmy jego szacunek czasu i dodalibyśmy 20% do jego kosztorysu).

Lekcja 6: Skorzystaj z wiedzy swojego kontrahenta, aby nauczyć się samodzielnego wykonywania podstawowych napraw i ulepszeń. Może zaoszczędzić pieniądze na bieżącym projekcie i na przyszłych.

Koszty badań i być elastyczne

Kiedy zbliżaliśmy się do końca projektu, przetestowaliśmy kombinację pralek / suszarek, która była ustawiona na miejscu, i obserwowaliśmy, jak wypluwa wodę na podłogę. Serwisant zafundował nam 69 dolarów, aby powiedzieć nam, że jest to ponad nadzieją.

Planowaliśmy wydać 700 USD na nową jednostkę, ponieważ regularne zestawy pralka / suszarka kosztują zaledwie 500 USD. Nie mogliśmy dostać regularnego zestawu, ponieważ złącza były w wąskiej szafie, w której mieścił się tylko stos. Jak się okazuje, ułożone jednostki są drogie. Najtańsze, jakie mogliśmy znaleźć, było 1300 $. Oooo!

Lekcja 7: Sprawdź urządzenia dokładnie przed zakupem miejsca. Jeśli uważasz, że musisz coś zastąpić, nie zgaduj; sprawdź ceny online.

Ostatecznie mieliśmy tylko około 1000 USD ponad budżet, ponieważ zmieniliśmy plan. Na przykład zdecydowaliśmy się pomalować toaletkę w łazience zamiast jej zastępować. Pomalowaliśmy również szafki kuchenne zamiast zamieniać drzwi. Nie wydawało się prawdopodobne, aby te zmiany w naszym planie wpłynęły na to, co moglibyśmy wynająć. Jedną z rzeczy, które lubię w nieruchomościach, jest to, że istnieje wiele sposobów podejścia i rozwiązywania problemów.

Lekcja 8: Poszukaj alternatywnych (tańszych) sposobów robienia rzeczy, jeśli wydatki przekraczają budżet, ale tylko wtedy, gdy alternatywne plany nie będą miały wpływu na stawki wynajmu lub zbyt wysoką cenę sprzedaży.

Dokładnie zbadaj potencjał odsprzedaży lub wartości najmu

Nasz agent, który był także naszym agentem wynajmu, był bardzo optymistycznie podchodzi do potencjalnego czynszu. Właściciel, który poprosił o 1,100 USD za swoje miejsce w naszym kompleksie, obniżył to do 1000 USD miesięcznie - a sześć tygodni później wciąż go nie wynajął. Odkryliśmy to miejsca wynajmowane obecnie w naszym kompleksie wahały się od 800 USD miesięcznie do 950 USD. To coś, co powinniśmy sprawdzić dokładniej, zanim złoży się ofertę.

Chociaż wszystkie jednostki miały identyczny rozmiar i układ, nasze nie miały urządzeń z najwyższej półki, więc wyglądało na to, że możemy dostać 900 USD miesięcznie. Pomiędzy obniżeniem o 200 USD prognozowanego czynszu a niespodzianką w wysokości 70 USD na składki i oceny, nasze spodziewane przepływy pieniężne spadły do ​​330 USD miesięcznie.

Zamiast 9%, na które liczyliśmy, zwrot z naszej inwestycji wynosiłby tylko około 5% rocznie - gdyby nie było więcej niespodzianek.

Lekcja 9: Wykonaj własną pracę domową, aby ustalić stawki czynszu. Bądź sceptyczny wobec reklamowanych stawek czynszu; określić liczbę lokatorów tak właściwie płacąc za podobne jednostki.

Zbadaj potencjalnych najemców

Potencjalni najemcy musieli zwrócić się do nas, ale także do stowarzyszenia condo. Zapłacili bezzwrotną opłatę za wniosek w wysokości 100 USD i 70 USD za sprawdzenie przeszłości. Nie podobał nam się brak kontroli nad naszym końcem, ale ma swoje zalety. Sprawdzenie przeszłości pomogło wyeliminować podejrzanych najemców.

Na przykład była kobieta, która była gotowa zapłacić nam z góry sześciomiesięczny czynsz z powodu jej "tymczasowego" bezrobocia. Po podpisaniu umowy dzierżawy, sprawdzenie przeszłości ujawniło, że skradła leki ze szpitala, w którym pracowała, i dlatego prawdopodobnie już nigdy nie będzie miała pracy pielęgniarskiej. A bardzo miły facet, który powiedział, że miał "tylko jednego DUI" w swojej przeszłości, również miał dodatkowe opłaty za leki.

Zarządzanie stowarzyszeniami pomogło nam odkryć te kłamstwa, ale bardzo dobrze wykorzystaliśmy Internet do zbadania potencjalnych najemców. To niesamowite, jak często otrzymasz wynik wyszukiwania w Internecie za pomocą "mug shot" plus nazwisko osoby!

Lekcja 10: Łatwiej niż kiedykolwiek zbadać potencjalnych najemców dzięki Internetowi, więc wejdź do sieci i zacznij szukać!

Jeden potencjalny najemca chciał tego miejsca, podczas gdy my wciąż próbowaliśmy go wynająć za 1000 USD miesięcznie. Ale kiedy nasz agent wysłał umowę najmu dzień lub dwa później, nagle "pamiętał", słysząc, że czynsz wynosił 925 dolarów. O ile mogliśmy ustalić, była to taktyka opóźniająca, aby mógł szukać czegoś lepszego lub negocjować niższą stawkę najmu. Ostatecznie podpisał umowę dzierżawy na 1000 USD, a następnie odmówił jej aplikacji ze względu na kryminalną przeszłość.

Lekcja 11: Uściślij warunki bardzo wyraźniei zdobądź te umowy najmu najszybciej, jak to możliwe.

Ponieważ członkowie zarządu lub rady stowarzyszenia musieli przeprowadzić wywiad z wszystkimi kandydatami, a te wywiady odbyły się tylko we wtorki, każda odrzucona aplikacja kosztowała nas czas.

Czas to pieniądz, zwłaszcza gdy masz nie tylko podatki, ubezpieczenie i narzędzia do zapłacenia, ale także setki dolarów miesięcznie w mieszkaniach. Moglibyśmy uniknąć niektórych z tych kosztów, gdybyśmy zbadali i wykluczyli niektórych potencjalnych najemców zanim złożyli wniosek do stowarzyszenia.

Lekcja 12: Proces wynajmowania mieszkania jest bardziej skomplikowany i może trwać dłużej niż wynajęcie domu, więc zaplanuj dodatkowy czas i wydatki. Zbadaj najemców online, gdy tylko się o to zwrócą, dzięki czemu możesz szybko wykluczyć tych, którzy nie zostaną zaakceptowani przez stowarzyszenie. Oszczędza to czas, a tym samym pieniądze.

Przejście na Plan B ... następnie C, a następnie D

W tym momencie, przy tak wielu niespodziankach i co miesiąc, które kosztowały nas co najmniej 900 dolarów utraconego czynszu, zaczęliśmy zastanawiać się, czy podjęliśmy słuszną decyzję. Być może powinniśmy iść Plan B: Porzuć bycie właścicielami i sprzedaj miejsce.

Poszliśmy z Plan C: Wymień mieszkanie na sprzedaż i nadal oferować to do wynajęcia. Gdyby to było dla zysku, bylibyśmy szczęśliwi. Jeśli byłby wynajęty, zrzucilibyśmy listę sprzedaży i cieszymy się, że przynajmniej mamy trochę dochodu z tego miejsca.

W końcu poszliśmy o krok dalej i wdrożyliśmy Plan D: Spróbuj wynająć mieszkanie podczas aukcji na sprzedaż obu tych i ten, w którym mieszkaliśmy na dole. Gdybyśmy wynajęli tę na górze, byłoby w porządku. W przeciwnym razie, gdy jeden z dwóch sprzedanych byśmy upuszczali listę na drugą i żyli w tym.

Przeprowadzka byłaby łatwa, gdyby nasz dom został sprzedany - jeden lot po schodach. Mimo to wyceniliśmy własny dom o 5 000 USD wyższy niż mieszkanie inwestycyjne, aby zachęcić kupujących do wybrania tego domu.

Dostaliśmy oferty, które się nie sprawdziły obie miejsca. Oferta w naszym domu była w dobrej cenie, po części dlatego, że chcieliśmy obniżyć cenę o 30 000 USD i sfinansować resztę przez kilka lat. Niestety, kupujący musiał wrócić do domu we Włoszech, kiedy jego matka zachorowała i ostatecznie wycofał się z umowy.

Na szczęście był to początek "sezonu" na południowej Florydzie (wszyscy przyjeżdżają tu zimą), więc oferty wciąż nadchodzą, a do końca stycznia 2013 podpisaliśmy kontrakt. Sprzedaliśmy mieszkanie na górze (nie nasz dom) za 92 000 USD, zamykając w marcu.

Jak dużo zrobiliśmy, rzucając mieszkanie

Po każdym ostatnim wydatku, nasz zysk netto wyniósł 4,500 $ - nie bardzo się cieszymy, zwłaszcza, że ​​poświęciłem sześć ciężkich tygodni na naprawę tego miejsca. Ale byliśmy szczęśliwi, że skończyliśmy z tym projektem, a ten zysk był równy sześciomiesięcznej płacy w niepełnym wymiarze godzin, za 9-godzinną pracę, którą miałem wtedy.

Lekcja 13: Zawsze masz więcej niż jedną opcję z nieruchomościami, więc rozważ inne sposoby na osiągnięcie zysków lub zysków. Oferowanie finansowania może przynieść ci wyższą cenę i jest względnie bezpieczne, jeśli otrzymasz dużą zaliczkę.

Czas ma znaczenie, więc zaplanuj najlepszy czas na sprzedaż. Gdybyśmy kupili mieszkanie w zimie i gdyby było gotowe do sprzedaży w maju, moglibyśmy poczekać jeszcze wiele miesięcy, aby go sprzedać, a koszty trzymania mogły skonsumować większość zysku.

Niestety dla naszych nabywców klimatyzator zmarł kilka miesięcy po tym, jak kupili to miejsce, kosztując ich około 4000 dolarów za wymianę. To by zniszczyło prawie cały nasz zysk, gdyby to się stało, gdy nadal mieliśmy to miejsce, co prowadzi do naszej ostatniej lekcji:

Lekcja 14: Inwestowanie w nieruchomości zawsze będzie pełne niespodzianek (i niewielu z nich będzie przyjemnych). Ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy pojawią się kosztowne niespodzianki, poważnie rozważ zaakceptowanie każdej oferty, która przyniesie ci przyzwoity zysk, zamiast płacić więcej kosztów utrzymania i ryzykować duże wydatki, czekając na nieco lepszą cenę.

Twoja kolej: Czy kiedykolwiek zainwestowałeś w nieruchomości i spotkałeś się z wieloma niespodziankami?