Zainwestowaliśmy w dupleks. Oto, czego się nauczyliśmy 💲💲💲

Jeśli kupujesz dupleks i mieszkasz w jednym miejscu, masz dom i czynsz przychodzi z drugiej strony, aby pomóc mu zapłacić.

Nieruchomości inwestycyjne oferują także ulgi podatkowe. A co może być łatwiejsze niż zarządzanie wynajmem obok?

Prawdopodobnie słyszałeś argumenty za kupowaniem dupleksu zamiast domu jednorodzinnego. Ale czy to naprawdę dobry pomysł dla ciebie?

Może.

Niedawno, po czterech latach gorącej i wilgotnej Florydy, moja żona i ja przeprowadziliśmy się z powrotem do Kolorado, by kupić dupleks w małym miasteczku we Florencji.

Mieszkamy tu tylko przez krótką chwilę, więc nie mogę zaoferować kompleksowego przewodnika na temat zakupu dupleksu jako domu. Ale wiele może się wydarzyć za kilka miesięcy, więc może nauczysz się kilku lekcji z naszego doświadczenia.

Może nawet wystarczająco, aby zdecydować, czy jesteś gotowy na ten styl życia / inwestycję ...

Kupowanie na odległość

Moja żona była zajęta, więc przez cztery dni latałem samotnie do Kolorado, żeby szukać nowego domu i inwestycji.

Kiedy wróciłem na Florydę, próbowaliśmy kupić nieruchomość o wielu rozmiarach - moją ulubioną z siedmiu nieruchomości, które widziałem. Odkryliśmy kilka problemów i transakcja się skończyła, więc złożyliśmy ofertę na dupleksie, w którym przebywałem przez 10 minut.

Kupowanie nieruchomości, w której byłeś tylko przez kilka minut, nie jest tak ryzykowne, jak się wydaje, o ile masz kontrakt na kontrole w kontrakcie.

Gdyby inspektor znalazł jakieś poważne problemy, moglibyśmy się wycofać. Obydwie jednostki były również zajęte, więc mogliśmy wycofać się po przejrzeniu dzierżawy, gdyby czynsz był niższy niż podano w informacji o ofercie.

Nieruchomości szybko się sprzedają w Kolorado, a ceny rosną, ale my nie mieć kupić coś. Więc zaoferowaliśmy 119 000 $, około 8 000 $ mniej niż cena wywoławcza.

Sprzedawca powiedział tak.

Tymczasem moja żona zadawała mi pytania, na które nie mogłem odpowiedzieć, na przykład, czy sypialnie były wyłożone wykładziną, jaki kolor miały ściany i gdzie znajdowała się pralka i suszarka.

Na szczęście inspektor odpowiedział na niektóre z tych pytań.

Co ważniejsze, miał doświadczenie w inżynierii budowlanej. Dupleks został zbudowany w 1900 roku, ale zapewnił nas, że pęknięcia w ścianach (z których większość nie pamiętam) były niczym poważnym.

Lekcje:

Nie przywiązuj się zbytnio do nieruchomości.
Miej na uwadze rozwiązania alternatywne.
Spróbuj oferować mniej niż cena wywoławcza.
Nie spiesz się, patrząc na nieruchomość, jeśli jesteś zainteresowany.
Wynajmij inspektora z doświadczeniem w budownictwie lub inżynierii.

Negocjowanie umowy

Dupleks nie miał poważniejszych problemów funkcjonalnych.

Po otrzymaniu raportu z inspekcji poprosiliśmy o drobne naprawy, a sprzedawca się zgodził. Zapewnił nas również, że do czasu, gdy przeprowadziliśmy się, jedna jednostka będzie pusta.

Nasza umowa pozwoliła nam anulować umowę, jeśli nie znaleźliśmy akceptowalnego ubezpieczenia. A biorąc pod uwagę, że oznaczało to prawie wszystko - od ceny do nawet tego, co może być pokryte lub wyłączone (takie jak trzęsienia ziemi lub powodzie).

Język umowy powiedział, że możemy anulować umowę "w oparciu o wszelkie niezadowalające świadczenia z ubezpieczenia nieruchomości, według wyłącznego uznania Nabywcy"Oczywiście, jest ostateczny termin, tak jak wszystkie nieprzewidziane okoliczności.

Agent ubezpieczeniowy zadał nam pytania, które przekazaliśmy naszemu agentowi nieruchomości, który przekazał je agentowi sprzedaży, który przekazał je sprzedawcy, który odpowiedział swojemu agentowi, który następnie skontaktował się z naszym agentem, który następnie skontaktował się z nami, i skontaktowaliśmy się z naszym agentem ubezpieczeniowym, który następnie zadał kolejne pytanie.

Proces był nużący i powolny. A ubezpieczenie było drogie, co odkryliśmy dzień po nasz kontyngent ubezpieczeniowy.

Na szczęście, po przesłuchaniu naszego agenta ubezpieczeniowego, stwierdziliśmy, że możemy znacznie obniżyć koszty, podnosząc udział własny, płacąc z rocznym wyprzedzeniem i uzyskując nasze ubezpieczenie samochodu przez tę samą firmę.

Informacje na liście mówiły, że jednostki były wynajmowane za 650 USD miesięcznie, ale nagle przypomniałem sobie, że lokator z jednej strony powiedział mi, że zapłaciła 600 $.

Dostaliśmy kopie dzierżawionych e-maili i czynszu był 650 $, ale zostało zdyskontowane 50 $, jeśli utrzymywała miejsce dobrze wyglądające na pokazy, gdy była na sprzedaż.

Lekcje:

Inspekcje są okazją do renegocjowania lub wycofania się z umowy.
Obserwuj terminy w umowie.
Zapytaj swojego agenta ubezpieczeniowego, jak obniżyć roczną składkę.
Zadawaj pytania najemców, gdy widzisz jakieś miejsce.
Zawsze pytaj o kopie umów najmu i inne umowy

Zamknięcie umowy

Jak tylko minęły nasze terminy umów, wymieniliśmy nasz dom na Florydzie na sprzedaż.

Sprzedał następny dzień za więcej niż cena wywoławcza - szalone czasy wróciły na Florydę! Sprzedaż została zamknięta 16 dni później, kilka dni po zamknięciu w dupleksie.

Tymczasem odkryliśmy, że lokator w oddziale, który planowaliśmy zająć, nadal tam był.

Po zamknięciu na Florydzie rozważaliśmy możliwość bycia bezdomnym i zdecydowaliśmy, że potrzebujemy więcej informacji. E-maile i rozmowy telefoniczne przechodziły przez typowy labirynt agentów nieruchomości i nie mogliśmy uzyskać jasnego obrazu sytuacji.

Moja żona znalazła rozwiązanie.

Zlokalizowała prywatny numer telefonu sprzedawcy na dzierżawie i zadzwoniliśmy do niego bezpośrednio. Lokator w "naszej" jednostce był mniej więcej wyprowadzony i opuścił cztery dni przed naszym przyjazdem.

Agenci nieruchomości nie lubią być omijani, a niektórzy sprzedawcy wolą nie rozmawiać z kupującymi, ale w tym przypadku była to jedna z naszych najlepszych decyzji. Sprzedawca był bardzo pomocny - przyszedł nawet po tym, jak zdecydowaliśmy się odpowiedzieć na wszelkie pytania.

Wspomnieliśmy, że możemy zamknąć wcześniej niż planowaliśmy, ale nie słyszeliśmy od firmy tytułowej. W pewnym momencie zadzwoniłem do nich i powiedzieli: "Och, tak, podeszliśmy do końca, a dokumenty będą tam za kilka dni".

Dzięki za wiadomość - najwyraźniej nie było dla nas ważne, kiedy się zamknęliśmy! Szybko przeliczyliśmy pieniądze, żeby były na czas. Nigdy nie spotkałem firmy z tytułem, którą lubię.

Lekcje:

Może to pomóc w bezpośredniej rozmowie ze sprzedawcą, jeśli to możliwe.
Śledź wszystko - możesz nie być powiadamiany o ważnych zmianach.

Jak zarabiać pieniądze w domu

Zamknęliśmy wcześnie w miesiącu.

Ponieważ czynsz jest wypłacany z góry, otrzymaliśmy kredyt na zamknięcie czynszem już pobranym. Jeśli nie masz środków na pokrycie kosztów zamknięcia, może to bardzo pomóc. Zasadniczo zarabialiśmy, zanim się wprowadziliśmy.

To była dobra wiadomość.

Pięć dni po naszym przybyciu do naszego nowego domu (ze wszystkim, co mieliśmy i dwoma kotami w naszym minivanie), lokatorzy z drugiej strony ogłosili, że wyjeżdżają za tydzień - a jeden z ich trzech psów wyrwał dziurę w dywanie.

Na szczęście poprzedni właściciel odebrał dodatkowy depozyt w wysokości 500 USD za szkody na zwierzętach domowych.

To były złe wieści i dobre wieści. Nie byłem zachwycony, że muszę przygotować drugą stronę dla nowych lokatorów, a jednocześnie osiedlać się i malować naszą stronę. Z drugiej strony zapewne znaleźlibyśmy lepszych najemców i moglibyśmy zacząć od nowych zasad.

Zdecydowaliśmy się skorzystać z usługi pośrednictwa, aby znaleźć najemcę.

Za 75% czynszu za pierwszy miesiąc robili zdjęcia, reklamowali się w kilku miejscach, brali aplikacje, sprawdzali kredyty i sprawdzali tło oraz wydawali rekomendacje.

Mieliśmy więc ten nieoczekiwany wydatek, kilka tysięcy dolarów na naprawy, malowanie i inne przygotowania, i jakiś wolny czas wkrótce po przeprowadzce.

Ale teraz mamy nowych lokatorów i za 50 dolarów miesięcznie, niż przewidywano. Mamy nadzieję, że zostaną na lata.

Lekcje:

Zamknij zakupy na początku miesiąca, aby zebrać przedpłacony czynsz przy zamknięciu.
Oczekuj wydatków związanych z wynajmem-przygotowaniem i utratą dochodów z wolnych miejsc pracy.
Pamiętaj, aby zebrać większy lub dodatkowy depozyt, jeśli zezwalasz na zwierzęta.
Poproś firmę zarządzającą o znalezienie najemców, jeśli nie masz pewności, jak postąpić.

Finansowanie dupleksu

Mieliśmy szczęście, że mogliśmy zapłacić gotówką za nasz dupleks, ale możesz też je sfinansować.

Bankrate.com wyjaśnia, że istnieją specjalne korzyści związane z finansowaniem dupleksu, gdy mieszkasz w nim.

Na przykład, w przeciwieństwie do inwestorów, którzy nie są okupantami, można uzyskać pożyczkę Federal Housing Administration lub Veterans Administration.

Nawet jeśli jest to twój dom, możesz czasami wykorzystać dochody z drugiej strony, aby pomóc ci w uzyskaniu pożyczki.

Ale upewnij się, że liczby wciąż mają sens po dodaniu tych płatności.

Na przykład, jeśli jednostki mają podobny rozmiar, przeznaczą połowę każdej spłaty kredytu hipotecznego na jednostkę inwestycyjną, wraz z połową wspólnych wydatków i wszystkich wydatków specyficznych dla tej strony.

Powinieneś dążyć do posiadania przynajmniej części dodatnich przepływów pieniężnych (w tej jednostce) po wszystkich tych kosztach.

Korzyści podatkowe posiadania dupleksu

Być może będziesz musiał zapoznać się z korzyściami podatkowymi wynikającymi z posiadania i mieszkania w dupleksie.

Zasadniczo wszystko, co wydajesz na dzierżawę, jest wydatkiem, który zmniejsza dochód, który zgłaszasz, i płacone przez ciebie podatki. Obejmuje to reklamę, farbę, kwiaty na podwórko - wszystko, co pomoże ci utrzymać miejsce wynajęte.

Koszty całej nieruchomości są generalnie podzielone w dół.

Na przykład połowa podatku i kosztów ubezpieczenia to koszty najmu. Ale porozmawiaj z księgowym, jeśli masz unikalną własność, np. Jeśli jedna strona jest znacznie większa od drugiej.

Otrzymasz także inne świadczenia, które dodatkowo obniżają podatek, np. Jako amortyzację jako wydatek. I nadal możesz kwalifikować się do wyłączenia podatku od zysków kapitałowych na połowie nieruchomości, gdy sprzedajesz, ponieważ mieszkasz w nim.

Wady dwupoziomowe

Wady posiadania dupleksu dotyczą tego, co można by przypuszczać.

Oto krótka lista potencjalnych problemów, które możesz napotkać:

Najemcy, którzy nie płacą na czas: Przygotuj się do szybkiego rozpoczęcia eksmisji.
Uszkodzenia zwierząt domowych w twojej nieruchomości: Możemy ograniczyć liczbę zwierząt domowych.
Potencjalna odpowiedzialność za wypadki na nieruchomości: Uzyskaj ubezpieczenie.
Drogie niespodzianki, takie jak rozbite piece: Nasz ma 30 lat, kciuki.
Wiele prac konserwacyjnych: To nie będzie cały czas, ale prawdopodobnie, kiedy najmniej się tego spodziewasz.

Dla mnie największą wadą jest stres ciągłych decyzji.

Czy sam naprawię prysznic lub zapłacę pięć razy tyle za profesjonalnego?

Czy pozwalam wynajmującym mieć ogród?

Czy pytam o czynsz na czas, nawet jeśli oznacza to, że najemca nie będzie miał pieniędzy na lekarstwa swojego dziecka? (Ten rzeczywiście pojawił się na poprzednim wypożyczonym przeze mnie sklepie.)

Problemy te nie są charakterystyczne tylko dla dupleksów. Pochodzą z dowolnej nieruchomości do wynajęcia.

Specjalne zalety Duplex

Jako inwestycja, wynajem nieruchomości ma wyraźne zalety.

Na przykład, czynsze zazwyczaj rosną z upływem czasu, ale spłata kredytu hipotecznego pozostaje taka sama (zakładając, że masz stałą stawkę), więc twoje dochody rosną. Ale niektóre zalety są charakterystyczne dla dupleksów zajmowanych przez właściciela.

Na przykład, dupleks daje szansę mniej zainwestować we własnym domu. Nasz duplex ma dwie jednostki o powierzchni 1100 stóp kwadratowych i zapłaciliśmy 119 000 $, podczas gdy małe domy na tej samej ulicy kosztują mniej więcej tyle samo.

Skończyło się na tym, że przeznaczono 3000 $ na naprawienie tego miejsca. W połączeniu z 1000 $ kosztów zamknięcia, wydaliśmy 123,000 USD - 61 500 USD na nasz dom i 61 500 USD na wynajem, o wiele mniej niż zapłacilibyśmy za dom jednorodzinny w dowolnym celu.

Nie lubimy być właścicielami, szczególnie po tygodniach pracy przygotowujących to miejsce. Nie lubię nawet nieruchomości. Ale gdzie indziej możemy uzyskać oczekiwany zwrot 7%?

I to nawet nie cała historia.

Gdybyśmy sami kupiliśmy dom jednorodzinny (nasz plan awaryjny na powrót do Kolorado), oddalibyśmy się od centrum miasta, by znaleźć coś tańszego. Nadal zapłacilibyśmy ponad 90 000 USD zamiast 61 500 USD.

Teraz zainwestujemy 30 000 USD, które zaoszczędziliśmy.

Zapłaciliśmy gotówką, ale przewaga jest tam, jeśli też pożyczasz. Inwestując mniej w swoją własną przestrzeń życiową, oszczędzasz tysiące na przestrzeni lat.

Kolejną zaletą zakupu dupleksu jako domu jest to, że mieszkasz obok swoich lokatorów, dzięki czemu możesz śledzić, co dzieje się z Twoją inwestycją.

Będąc na miejscu, łatwiej można sobie poradzić z małymi problemami, zanim staną się duże.

A czynsz sprawdzić to tylko kilka kroków.

Steve Gillman jest autorem "101 Weird Ways to Make Money" i twórcą EveryWayToMakeMoney.com. Był repo-manem, rzeźbiarzem, ewaluatorem wyszukiwarek, domowym flipperem, kierowcą tramwaju, serwerem procesów, makietą jurora i krupierem ruletki, ale z ponad 100 sposobów zarabiania pieniędzy pisanie jest jego ulubionym (jak na razie).