Jak działają refinansowanie bez żadnych kosztów

Przy tak niskim oprocentowaniu i obniżaniu się z dnia na dzień, wiele osób myśli o refinansowaniu swoich domów. Jedną z metod, za pomocą której firmy udzielające kredytów hipotecznych zachęcają do refinansowania, jest refinansowanie "bez kosztów". Większość ludzi wie, że uzyskanie kredytu hipotecznego wiąże się z kosztami: opłatami, depozytem, ​​wyceną, itp. Przy obliczaniu zwrotu z refinansowania większość ludzi patrzy na zrealizowane oszczędności w stosunku do tych kosztów. Jednak teraz są firmy, które rezygnują z tych opłat - za cenę.

The Old School Refi Math

Kiedy refinansujesz, musisz zapłacić różnego rodzaju opłaty. Oto zestawienie niektórych typowych opłat i ich kwot za pożyczkę w wysokości 400 000 USD.

• Opłata za opracowanie: 1190 USD
• Przedpłacone odsetki: 384 USD
• Ubezpieczenie powodziowe: 19 USD
• Opłata podatkowa: 65 USD
• Depozyt: 450 USD
• Nagrywanie: 25 USD
• Opłata za dokument: 20 USD

Suma całkowita: 2153 USD

To dużo opłat. Jeśli więc chciałbyś refinansować tę pożyczkę, kosztowałoby to 2153 $.

Załóżmy, że twoja obecna stawka wyniosła 5% na 30 lat, a Ty obniżyłeś ją do 4% przez 30 lat.

Bieżące miesięczne płatności wyniosą 2 147 USD. Jeśli dokonasz refinansowania do 4%, nowa miesięczna płatność wyniesie 1,910 USD - co daje oszczędności w wysokości 237 USD miesięcznie. Tak, otrzymasz zwrot pieniędzy na koszt refinansowania za około 9 miesięcy.

Ważne jest, aby pamiętać, że możesz dodać okres kredytowania - jeśli miałeś dwa lata, powróciłeś do 30-letniej pożyczki - więc to odgrywa rolę w obniżonej cenie. W związku z tym płacisz odsetki w dłuższej perspektywie, ale ponieważ jest to stawka niższa, zwykle oszczędzasz tutaj.

Brak Refi Matematyki Kosztowej

Przyjmijmy taką samą strukturę pożyczki jak powyżej, z tymi samymi opłatami. Dzięki refinansowaniu bez ponoszenia kosztów nigdy nie otrzymasz najlepszej stawki, płacisz wyższą stawkę. Zasadniczo twoje opłaty są wplatane w stopę procentową, a firma otrzyma zwrot pieniędzy dzięki wyższym odsetkom.

Jeśli więc chciałbyś refinansować bez ponoszenia kosztów, najprawdopodobniej byłbyś w stanie uzyskać stopę na poziomie 4,5%. Obniżyłoby to miesięczną wypłatę do 2 027 USD, co wciąż daje oszczędności w wysokości 120 USD miesięcznie. Jednak tutaj jest ważne, aby spojrzeć na całkowite zapłacone odsetki i zobaczyć ofertę, którą naprawdę otrzymujesz.

Łączne odsetki zapłacone w wysokości 4%: 287,478 USD

Łączne odsetki zapłacone w wysokości 4,5%: 329 626 USD

Ważne jest, aby zrozumieć, że jest to ponad 30 lat, a większość firm sprzedaje pożyczkę w ciągu 1 roku, więc nie będą w pełni zdawać sobie z tego sprawy. W związku z tym obliczyć wartość bieżącą netto Twoich płatności, aby uzyskać bardziej realistyczną aktualną wartość.

NPV na poziomie 4%: 10 811 USD

NPV na poziomie 4,5%: 11,869 USD

Który jest tańszy z przodu?

Teraz, kiedy widzisz matematykę, która jest tańsza z góry? Cóż, lepszą okazją jest refinansowanie bez ponoszenia kosztów, ponieważ NPV wynosi 11,869 USD, ale te pieniądze są wykorzystywane na pokrycie opłat, więc bank widzi tylko 9 716 USD (11 869 USD - 2 153 USD).

Musisz pamiętać, że pośrednik otrzyma prowizję, a bank zrealizuje bieżący zysk na podstawie tego numeru. Tak więc, zmuszając ich do uiszczenia opłat, rozumiesz lepiej niż bank.

Jednak przez cały okres trwania pożyczki przegrywasz, ponieważ płacisz 42.148 $ więcej odsetek. A jeśli wyliczysz NPV w wysokości 42 148 $ w ciągu 30 lat, z rabatem w wysokości 0,5% (różnica między nimi), wartość będzie ujemna, co oznacza, że ​​nie otrzymasz zwrotu z pieniędzy, aby to wynagrodzić, i że nie jest to optymalna decyzja.

Dolna linia

Najważniejsze jest to, że zazwyczaj trzeba zapłacić własne koszty, aby uzyskać najniższą stawkę. Jednak powinieneś zadać sobie następujące pytania:

• Jeśli jest darmowa i jest niższa niż teraz, to dlaczego nie?
• Jeśli jest ona bezpłatna, a stawki spadają jeszcze bardziej, czy mógłbyś ponownie zrezygnować z refinansowania i zaoszczędzić jeszcze więcej?
• Jeśli jest to inwestycja, a lokatorzy płacą twoje odsetki, czy warto się tym przejmować, szczególnie jeśli nie jest to koszt?