Czy powinieneś kupić dom lub kontynuować wynajem? Oto jak się zdecydować

Kiedy mieszkaliśmy w Tucson w Arizonie, moja żona i ja spacerowaliśmy obok uroczego małego domu, który nam się podobał. Był on na sprzedaż za 150 000 USD, co według "rynku" było uczciwą ceną (na początku 2006 r.), Ale nie wydawało mi się to właściwe. Obliczyłem, że spłaty pożyczek, podatki, ubezpieczenie, woda i utrzymanie (wszystkie rzeczy, których nie zapłaciliśmy jako najemcy) wyniosłyby 1125 USD miesięcznie. Ale domy takie jak ten wynajęte za 700 $ miesięcznie - oszczędności w wysokości 5 100 $ rocznie!

Możesz odgadnąć resztę historii. Bańka pękła iw ciągu kilku lat domy w tej okolicy sprzedały się za niecałe 100 000 dolarów. Cieszę się, że zdecydowaliśmy się poczekać. Później warto było kupić. W rzeczywistości w ciągu ostatnich kilkunastu lat mieliśmy sześć domów, a my woleć będąc właścicielami domów, ale tam są Czasy, kiedy lepiej jest być najemcą.

Czy jesteś gotowy na zakup domu?

Przy niższych cenach i wyższych czynszach, możesz się zastanawiać, czy teraz to dobry czas, aby przestać wynająć i zacząć robić zakupy w domu. Eksperci twierdzą, że tak, ale opierają swoje argumenty na założeniach, które niekoniecznie są istotne Twój sytuacja, jak wytłumaczę.

Po pierwsze, czy jesteś gotowy na zakup domu? Zadaj sobie pytanie, czy:

• Masz wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę
• Masz wystarczająco dużo pieniędzy na zamknięcie i przeniesienie kosztów
• Wiesz, ile kosztuje dom
• Możesz poradzić sobie z dużymi niespodziankami związanymi z posiadaniem domu
• Jesteś gotowy na czas i pracę związaną z opieką nad domem

OK, więc masz trochę pieniędzy zaoszczędzonych na zaliczkę, a budżet na tyle dobrze, aby zastąpić ten grzejnik, gdy nagle umiera w środku zimy. Nawet uwielbiasz kosić trawę, czyścić rynny i łopaty śniegu. Chcesz własnego domu, ale może też chcesz, żeby miało to sens finansowy. Czytaj…

Kupuj lub wypożyczaj: Co mówią eksperci

Trulia's Rent Versus Buy Report pokazuje, że zakup jest znacznie tańszy niż wynajem. Dla 100 obszarów miejskich wykorzystywanych do ich obliczeń, Kupowanie jest o 38% tańsze od wynajmu. Mówią: "Kupowanie waha się od 5% taniej niż wynajęcie w Honolulu do 66% taniej niż wynajęcie w Detroit".

Innymi słowy, teraz jest taniej kupić w każdym większym mieście w Stanach Zjednoczonych i prawdopodobnie również w mniejszych miastach. Ale poczekaj…

To nie jest taka prosta kalkulacja

Każdy raport tego typu i każdy kalkulator "kupuj i wynajmuj" opiera się na założeniach dotyczących np. Długości pobytu w domu (7 lat w tym raporcie), zaliczki (20%) i stopy procentowej (3,5%). Uważam, że raport Trulii jest dość dokładny. Przewiduje nawet koszty utrzymania, coś, co kupujący domy po raz pierwszy często nie zauważają, porównując kupowanie z wynajmem.

Z drugiej strony niektóre założenia mogą nie mieć sensu dla twojej sytuacji. Na przykład metodologia Trulii obejmuje korektę rozmiaru. Raport mówi:

"NIE jest właściwe porównywanie średniego czynszu i średniej ceny domów na rynku. Może to wprowadzać w błąd, ponieważ nieruchomości na wynajem i na sprzedaż są bardzo różne: co najważniejsze, domy na sprzedaż są średnio o 47% większe niż czynsze. "

Więc z pewnym dostosowaniem (szczegóły są niewielkie) może tak być tańsze przy stopie kwadratowej kupić. Ale czy to jest istotne? Twój real Opcje mogą być wielkim apartamentem o powierzchni 800 metrów kwadratowych w pobliżu centrum miasta, za łączny miesięczny koszt 1000 USD w porównaniu z domem o powierzchni 1800 stóp kwadratowych na przedmieściach, z całkowitym miesięcznym kosztem 1500 USD. Mieszkanie będzie niższe o 6000 dolarów rocznie, chociaż "kwadratowy koszt stopy" jest o 66% wyższy. A może nie ma wielkich 800-metrowych domów, do których można by porównać mieszkanie.

Znaczenie rozmiaru zależy od układu. Znaczenie ma również lokalizacja, rodzaj domu, powierzchnia stoczni i jakość konstrukcji. Ale trudno jest włączyć takie czynniki do formuły. Jak porównać duże podwórko do bliskości Starbucksa, warsztatu garażowego lub blisko linii autobusowej? Jak porównać obowiązki właściciela domu z prostotą wynajmu?

Są to obliczenia osobiste, sytuacyjne i często intuicyjne. I może być ich dużo. Na przykład, możesz być lepszy od wynajmu, jeśli ...

• Jest duża szansa, że ​​przeprowadzisz się w ciągu kilku lat
• Zaliczka zajmie wszystkie twoje oszczędności
• Nigdy nie oszczędzasz na dużych nieoczekiwanych wydatkach
• Nienawidzisz pracy i opieki nad domem
• Twoja sytuacja zawodowa jest niepewna
• Uwielbiasz mieszkać w pobliżu akcji

I możesz lepiej kupić, jeśli ...

• Oczekujesz wzrostu swojej rodziny
• Chcesz grać w rosnących cenach i planować sprzedaż z zyskiem
• Nie odłożysz pieniędzy, nawet jeśli oszczędzasz na wynajmie
• Chcesz zwierząt domowych, a to sprawia, że ​​znalezienie wypożyczalni jest trudne
• Chcesz firmy domowej, której nie można uruchomić z mieszkania

Jeśli jesteś gotowy do zakupu, a nawet jeśli aspekt finansowy jest bardzo ważny, musisz wykonać obliczenia indywidualnie dla każdego przypadku. Spójrz więc na domy, które spełniają Twoje minimalne kryteria osobowe, a następnie dokonaj następujących szacunków (stosując najlepsze domysły):

1. Czas pobytu w miejscu, w którym obecnie mieszkasz: _____.
2. Wynajmij koszty mieszkaniowe (czynsz, media itp.) W tym przedziale czasowym, na podstawie aktualnej stawki czynszu i przypuszczenie o przyszłych podwyżkach, dla całkowity koszt wynajęcia: ______.
3. Całkowite wydatki na dom, który rozważasz (koszty zamknięcia, płatności, podatki, ubezpieczenie, media, konserwacja itp.), W tym samym przedziale czasowym: ______.
4. Twoja przewidywana zaliczka: ______.
5. Cena, którą otrzymasz, sprzedając dom, w oparciu o rozsądną stopę uznania dla twojego obszaru (historycznie w USA od 3 do 5% rocznie): ______.
6. Koszty zamknięcia; możesz użyć wartości Trulii w wysokości 8% ceny sprzedaży: ______.
7. Pozostała równowaga, którą będziesz winien, gdy sprzedasz swój dom; możesz użyć pozostałego kalkulatora salda: ______.
8. Odejmij kwoty z linii 6 i 7 od linii 5, aby uzyskać wpływy netto z zamknięcia: ______.
9. Odejmij wiersz 4 (twoja zaliczka) od linii 8, aby ustalić, ile kapitału uzyskasz: ______.
10. Odejmij linię 9 od linii 3, aby dojść do całkowity koszt posiadania: ______.
11. Porównaj wiersz 10 (koszt własny) do linii 2 (koszt wynajęcia), aby zobaczyć, który jest niższy.

Mówiąc dokładniej, musisz wykonać te obliczenia dla każdego domu, na który patrzysz. I tak, może nastąpić wypadek mieszkaniowy rok po zakupie. Z drugiej strony ceny mogą rosnąć tak szybko, gdy wynajmujesz, nie będziesz mógł kupić od dziesięcioleci.

Ryzykujesz kupując lub wynajem, a powyższe obliczenia wiążą się z dużym prawdopodobieństwem. Ale dają ci miejsce do rozpoczęcia. Spójrzmy na jeden przykład, aby zobaczyć, jak uruchomić liczby ...

Spodziewacie się pozostać w mieście przez sześć lat, a płacicie czynsz w wysokości 800 dolarów miesięcznie. Liczą Państwo, że w przyszłości narzędzia będą średnio o 100 dolarów miesięcznie, a czynsz wzrośnie do 850 USD, a 900 USD za dwa i cztery lata. Płacisz 200 dolarów rocznie za ubezpieczenie najemcy. Twój koszt wynajęcia:

• Czynsz: 61 200 USD (800 USD za 24 miesiące, 850 USD za 24 miesiące, 900 USD za 24 miesiące)
• Narzędzia: 7 200 USD (100 razy 72 miesiące)
• Ubezpieczenie: 1 200 USD (200 USD sześć lat)

Całkowity koszt wynajęcia: 69,600 USD

Możesz kupić dom, który lubisz, za 180 000 $ z 36 000 $ w dół, pożyczając równowartość 144,000 $ na 4,5% w 30-letnim kredycie hipotecznym. Płatność będzie wynosić 730 USD miesięcznie, a oczekuje się 3% aprecjacji, za cenę sprzedaży około 215 000 USD w ciągu sześciu lat.

Jest większy od twojego mieszkania i płacisz własny rachunek za wodę, więc media będą kosztować 260 $ miesięcznie, ubezpieczenie 950 $ rocznie i podatki około 2500 $. Ty naprawiasz i konserwujesz około 200 $ miesięcznie. Oto liczby:

• Koszty zamknięcia: 3600 USD (w tym koszty kredytu)
• Płatności: 52.560 USD (730 USD miesięcznie razy 72 miesiące)
• Podatki od nieruchomości: 15 000 USD (2500 USD rocznie, sześć lat)
• Ubezpieczenie: 5 700 USD (950 USD rocznie, sześć lat)
• Narzędzia: 18 720 USD (240 USD miesięcznie 72 miesiące)
• Konserwacja: 14 400 USD (200 USD miesięcznie razy 72 miesiące)
• Nakłady ogółem przed zyskiem kapitałowym: 109 980 USD (wszystkie powyższe)
• Cena sprzedaży: 215 000 USD (180 000 USD razy 3% rocznej wartości dodanej przez sześć lat)
• Koszty zamknięcia: 17,200 USD (8% ceny sprzedaży 215,000 USD)
• Pozostałe saldo należne: 128.360 USD (po 72 płatnościach)
• Netto na zamknięciu: 69 440 USD (215 000 USD minus saldo kredytu i koszty zamknięcia)
• Zysk netto z kapitału: 33 440 USD (wpływ na zamknięcie netto minus początkowa zaliczka)

Całkowity koszt posiadania domu: 76 540 USD (całkowite wydatki minus zyski kapitałowe)

Dla uproszczenia obliczenia te nie uwzględniają "kosztu alternatywnego" zaliczki (możesz zainwestować go gdzie indziej, jeśli nadal wynajmujesz), więc koszt posiadania jest nawet nieco wyższy niż sugeruje ten przykład.

Małe zmiany w twoich założeniach mogą mieć duże znaczenie. Na przykład, jeśli dom doceni 4% rocznie, zamiast 3%, koszt posiadania będzie tylko 65.500 dolarów - mniej niż koszt wynajmu.

Ostatnia sugestia: Jeśli naprawdę nie jesteś dobry w oszczędzaniu pieniędzy i kosztuje trochę więcej, aby kupić zamiast czynszu, idź dalej i zdobądź dom. Kapitał, który budujesz, będzie rodzajem planu wymuszonego oszczędzania, więc przynajmniej będziesz miał coś w przyszłości.

Twoja kolej: Co myślisz o kupowaniu a wynajmowaniu i którędy jedziesz?

Steve Gillman jest autorem "101 Weird Ways to Make Money" i twórcą EveryWayToMakeMoney.com. Był repo-manem, rzeźbiarzem, ewaluatorem wyszukiwarek, domowym flippadem, kierowcą tramwaju, serwerem procesów, makietem i krupierem ruletki, ale z ponad 100 sposobów zarabiania pieniędzy pisanie jest jego ulubionym (jak dotąd) .